دولت ترکیه با هدف خروج از لیست خاکستری FATF و کنترل بازار مسکن، فیلترهای بسیار سختگیرانهای را برای متقاضیان شهروندی، به ویژه ایرانیان ، وضع کرده است. در این مقاله، بر اساس آخرین بخشنامههای اداره تاپو و بانک مرکزی ترکیه، تمام قوانین جدید شهروندی ترکیه و تغییرات تابعیت ترکیه را بررسی میکنیم تا سرمایه شما در این مسیر پرپیچوهخم به خطر نیفتد.
جدیدترین تغییرات تابعیت ترکیه
در سالهای اخیر، ترکیه همواره یکی از محبوبترین مقاصد برای ایرانیانی بوده که به دنبال کسب تابعیت دوم و دسترسی به بازارهای جهانی بودند. اما از اواخر 2024 و با ورود به سال 2025، پارادایم سیاستگذاری ترکیه از «جذب هرگونه سرمایه» به سمت «غربالگری کیفی و شفافیت مالی» تغییر یافته است.
اگر هنوز فکر میکنید با خرید هر ملکی به ارزش 400 هزار دلار میتوانید پاسپورت بگیرید، در اشتباهید. امروز، جزئیات ریزی در اسناد ملکی و نحوه انتقال پول وجود دارد که نادیده گرفتن آنها میتواند منجر به رد شدن پرونده و بلوکه شدن سرمایه شما شود. در ادامه، این تغییرات حیاتی را کالبدشکافی میکنیم.
بخش اول: مهمترین تغییرات در قانون سرمایهگذاری
تغییرات سال 2025 فراتر از یک عدد ساده است. اینجا صحبت از سیستمهای نظارتی هوشمند است که اجازه دور زدن قانون را نمیدهند.
1. افزایش مبلغ سرمایهگذاری: آیا 600 هزار دلار در راه است؟
در حال حاضر، حداقل سرمایه گذاری شهروندی ترکیه مبلغ 400,000 دلار آمریکا است. با این حال، طبق گزارشهای استراتژیک 2025، طرح افزایش این مبلغ به 600,000 دلار روی میز شورای وزیران ترکیه قرار دارد.
- نکته برای ایرانیان: با توجه به تورم جهانی و سیاستهای جدید، احتمال تصویب ناگهانی این قانون جدید در سال 2026 بسیار بالاست. بنابراین اگر قصد اقدام دارید، زمان فاکتور تعیینکنندهای است.
2. نظارت دولتی GEDAŞ در ارزشگذاری ملک
یکی از بزرگترین چالشهای جدید، پایان دوران «قیمتسازی» است. قبلاً خریداران با هماهنگی شرکتهای خصوصی، قیمت ملک را بالاتر از واقعیت ثبت میکردند تا به حد نصاب شهروندی برسند.
اکنون نهاد دولتی GEDAŞ مستقیماً بر گزارشهای اکسپرتیز (Expertise Report) نظارت میکند. سیستم به صورت تصادفی کارشناس را انتخاب کرده و اگر ارزش تعیین شده توسط دولت حتی 1 دلار کمتر از 400 هزار دلار باشد، پرونده شما ریجکت خواهد شد. همچنین گزارشهای ارزیابی اکنون فقط 3 ماه اعتبار دارند.
بخش دوم: قانون ممنوعیت خرید اشتراکی و سندهای مشاع
یکی از ضربات جدی به مدلهای سرمایهگذاری ارزان، ممنوعیت مالکیت مشاعی یا Hisseli Tapu است.
در گذشته، دو یا چند نفر میتوانستند مشترکاً یک ملک گرانقیمت مثلاً 800 هزار دلاری بخرند و هر دو شهروندی بگیرند. اما طبق بخشنامه جدید اداره ثبت اسناد (TKGM):
- قانون تک سهمی بودن سند: برای اخذ شهروندی، هر سند فقط و فقط برای یک سرمایهگذار و همسر و فرزندان زیر 18 سال او معتبر است.
- شما باید مالکیت ششدانگ (Tam Mülkiyet) داشته باشید. خرید سهام هتلها یا پروژههایی که سند تفکیکی ندارند، دیگر منجر به دریافت پاسپورت نخواهد شد.
بخش سوم: شرط «دست اول بودن» ملک برای خارجیها
این بخش جایی است که بسیاری از ایرانیان به دلیل عدم اطلاع، دچار ضررهای جبرانناپذیر میشوند. دولت ترکیه قانونی را برای جلوگیری از «چرخش صوری ملک» وضع کرده است.
یعنی ملک مورد نظر نباید در 3 سال گذشته متعلق به هیچ فرد خارجی دیگری بوده باشد.
- چرا این موضوع خطرناک است؟ فرض کنید یک ایرانی 3 سال پیش ملکی خریده، با آن پاسپورت گرفته و اکنون قصد دارد آن را به شما بفروشد. طبق قانون جدید، شما با خرید این ملک نمیتوانید شهروندی بگیرید. حتی اگر آن شخص با ملک شهروندی هم نگرفته باشد، صرفِ خارجی بودنِ مالک قبلی، صلاحیت ملک را برای شهروندی شما باطل میکند. ملک باید از یک شهروند ترک یا یک شرکت سازنده ترک خریداری شود که هیچ سهامدار خارجی موثری ندارد.
بخش چهارم: محدودیتهای مناطق ممنوعه
دولت ترکیه برای مدیریت دموگرافیک و جلوگیری از تجمع بیش از حد مهاجران در برخی مناطق، لیست محلههای ممنوعه را در سال 2025 گسترش داده است.
در این مناطق، حتی با خرید ملک هم به شما اقامت داده نمیشود. اگرچه برای شهروندی مستقیماً مانع ایجاد نمیکند، اما چون برای دریافت پاسپورت ابتدا باید اقامت کوتاهمدت بگیرید، خرید در این مناطق پروسه شما را به شدت پیچیده و پرریسک میکند.
لیست قرمز مناطق ممنوعه (آپدیت 2025):
| استان | منطقه (İlçe) | وضعیت کلیدی |
|---|---|---|
| استانبول | اسنیورت (Esenyurt) | تقریباً تمام محلهها بسته است؛ اجتناب کامل توصیه میشود. |
| استانبول | فاتیح (Fatih) | کل منطقه به دلیل بافت تاریخی و اشباع جمعیت بسته است. |
| استانبول | آوجیلار و باشاکشهیر | چندین محله پرطرفدار از جمله دنیزکوشکلر بسته شدهاند. |
| آنتالیا | آلانیا (محمودلار) | محبوبترین پاتوق ایرانیان اکنون در لیست ممنوعه است. |
بخش پنجم: چالشهای ویژه ایرانیان (انتقال پول و دویز آلیم)
به دلیل تحریمها، بزرگترین کابوس ایرانیان در سال 2025، اثبات مسیر پول است.
1. اهمیت حیاتی برگه دویز آلیم (DAB)
بدون برگه Döviz Alım Belgesi، هیچ سندی به نام شما صادر نخواهد شد. این برگه تاییدیه بانک مرکزی ترکیه است که نشان میدهد ارز شما وارد کشور شده و به لیر تبدیل گشته است. نکته مهم دیگر این سات که واریز نقدی به حساب فروشنده به هیچ وجه منجر به صدور DAB نمیشود. پول باید حتماً از حساب خریدار به حساب فروشنده جابجا شود.
2. نحوه انتقال پول از ایران
در قوانین 2025، بانکهایی مثل زراعت بانک و واکیف بانک بر روی منشأ پول بسیار حساس شدهاند. ایرانیان باید از صرافیهایی استفاده کنند که دارای کارگزار رسمی در ترکیه هستند و فیش واریزی آنها دارای توضیحات دقیق (شامل نام خریدار و شماره پاسپورت) باشد تا در سیستم بانکی ترکیه قابل رهگیری باشد.
بخش ششم: مقایسه قوانین قدیم و جدید (جدول)
برای درک بهتر تغییرات تابعیت ترکیه، نگاهی به جدول زیر بیندازید:
| شاخص | وضعیت قدیم (قبل از 2024) | وضعیت جدید (2025 - 2026) |
|---|---|---|
| حداقل قیمت خرید ملک | 250 تا 400 هزار دلار | 400,000 دلار (احتمال افزایش به 600k) |
| سیستم ارزیابی قیمت | کارشناس خصوصی (قابل توافق) | نظارت مستقیم GEDAŞ (بسیار سختگیرانه) |
| مالکیت مشترک | مجاز بود (چند خانواده روی یک ملک) | ممنوع (فقط یک خانواده روی یک سند) |
| خرید زمین (Arsa) | خرید زمین خالی کافی بود | اجبار به ارائه پروژه ساختمانی ظرف 2 سال |
| شرط دست اول بودن | محدودیت خاصی نداشت | نباید در 3 سال اخیر دست خارجی بوده باشد |
| انتقال پول | امکان تایید مبالغ نقدی وجود داشت | فقط از طریق سیستم بانکی و صدور DAB |
بخش آخر: توصیههای استراتژیک
قوانین جدید شهروندی ترکیه در سال 2025 و 2026 نشاندهنده یک پیام واضح است: ترکیه به دنبال جذب سرمایهگذاران واقعی است و دوران خرید ملکهای ارزان در حاشیه شهر و دریافت پاسپورت فوری به پایان رسیده است.
برای موفقیت در این مسیر، رعایت سه اصل زیر برای ایرانیان حیاتی است:
- راستیآزمایی سند: قبل از هر پرداختی، سابقه 3 ساله مالکیت ملک را بررسی کنید.
- دقت در واریز وجه: هرگز پول را به صورت دستی یا خارج از شبکه صرافیهای معتبر منتقل نکنید.
- دوری از مناطق ممنوعه: حتی اگر هدف شما فقط شهروندی است، خرید در مناطق بسته نقدشوندگی سرمایه شما را در آینده به شدت کاهش میدهد.
سوالات متداول قوانین جدید شهروندی ترکیه (FAQ)
1. آیا با خرید ملک اقساطی میتوان شهروندی گرفت؟
بله، اما تنها زمانی میتوانید برای شهروندی اقدام کنید که کل مبلغ (حداقل 400 هزار دلار) پرداخت شده باشد و سند (Tapu) به نام شما صادر شده باشد. اقساطی که هنوز پرداخت نشدهاند، در مبالغ شهروندی محاسبه نمیشوند.
2. اگر ملک را بعد از 3 سال بفروشیم، نفر بعدی میتواند شهروندی بگیرد؟
خیر. طبق قوانین جدید، هر ملک در ترکیه فقط یک بار میتواند برای اخذ شهروندی استفاده شود. این یکی از مهمترین تغییرات تابعیت ترکیه است که نقدشوندگی ملک را برای خارجیها کاهش میدهد.
3. آیا خرید زمین کشاورزی (Tarla) برای شهروندی مناسب است؟
به هیچ وجه. فقط زمینهایی با کاربری مسکونی یا تجاری (Arsa) که دارای پروازه ساخت باشند، برای شهروندی پذیرفته میشوند.
4. پروسه دریافت پاسپورت چقدر زمان میبرد؟
در سال 2025، به دلیل بازرسیهای امنیتی دقیقتر، این پروسه بین 6 تا 9 ماه زمان میبرد.
