دریافت شهروندی ترکیه با خرید ملک سریعترین و مطمئنترین روش مهاجرتی برای ایرانیان است. اما قوانین مهاجرتی ترکیه در سالهای اخیر چندین بار تغییر کرده است و یک اشتباه کوچک در پروسه انتقال وجه یا انتخاب ملک نادرست، میتواند منجر به رد شدن درخواست شهروندی شما شود. در ادامه کلیات و تمام بایدها و نبایدهای ریز حقوقی را که معمولاً مشاوران املاک به شما نمیگویند، بررسی میکنیم.
قانون جدید شهروندی ترکیه
دولت ترکیه در تاریخ 19 سپتامبر 2018 با اصلاح قانون شماره 5901 شهروندی، مسیر دریافت تابعیت را برای سرمایهگذاران خارجی هموار کرد. طبق ماده 20 آییننامه اجرایی این قانون، هر تبعه خارجی که اقدام به خرید اموال غیرمنقول (ملک) با ارزشی مشخص نماید و متعهد شود که این اموال را به مدت 3 سال نخواهد فروخت، مستحق دریافت کیملیک (کارت ملی) و پاسپورت ترکیه برای خود، همسر و فرزندان زیر 18 سال است.
نکته مهم: این فرآیند "اعطای شهروندی استثنایی" (İstisnai Vatandaşlık) نامیده میشود. یعنی برخلاف روشهای دیگر که نیاز به 5 سال زندگی در ترکیه دارد، در این روش بلافاصله پس از خرید و طی مراحل اداری، شهروند کامل محسوب میشوید.
قوانین و شرایط شهروندی ترکیه با خرید ملک
رعایت دقیق این قوانین برای موفقیت پرونده الزامی است:
حداقل ارزش سرمایه گذاری ملکی
طبق آخرین تغییرات اعمال شده، حداقل مبلغ سرمایهگذاری از 250 هزار دلار به 400,000 دلار آمریکا افزایش یافته است. این مبلغ 400 هزار دلار باید در سه جا با هم همخوانی داشته باشد:
- مبلغ درج شده در سند ملکی (Tapu).
- مبلغ ذکر شده در گزارش کارشناسی رسمی (Ekspertiz).
- مبلغ حواله شده از حساب بانکی خریدار به فروشنده.
اگر حتی 1 دلار اختلاف وجود داشته باشد، پرونده دچار مشکل میشود.
ممنوعیت خرید ملک از خارجیها
برای اخذ پاسپورت، شما نمیتوانید ملکی را بخرید که صاحب فعلی آن یک فرد غیر ترک باشد.
- فروشنده ملک حتماً باید یک شهروند ترک (شخص حقیقی) یا یک شرکت سازنده ترک (شخص حقوقی) باشد.
- حتی اگر فروشنده ترک باشد، باید بررسی شود که آیا او ملک را قبلاً از یک خارجی خریده است یا خیر. سلسله مراتب مالکیت باید تا چند دست قبل چک شود تا اطمینان حاصل شود که ملک در چرخهی فروش بین خارجیها قرار ندارد.
محدودیتهای مربوط به سند ملک خریداری شده
سند ملک (Tapu) مورد نظر باید "پاک" باشد. یعنی:
- روی سند نباید وام مسکن وجود داشته باشد که ارزش خالص ملک را به زیر 400 هزار دلار برساند.
- سند نباید دارای مشکلات حقوقی، انحصار وراثت حل نشده، یا توقیف قضایی باشد.
- ملک نباید در مناطق ممنوعه نظامی یا امنیتی واقع شده باشد.
اخذ پاسپورت ترکیه با قرارداد فروش ملک (برای املاک در حال ساخت)
اگر ملکی را پیشخرید میکنید که هنوز سند تکبرگ (Kat Mülkiyeti) ندارد، باز هم میتوانید پاسپورت بگیرید. ابتدا باید قرارداد خرید را در دفتر اسناد رسمی (Noter) تنظیم کنید و در قرارداد قید شود که مبلغ 400 هزار دلار به صورت نقد و کامل پرداخت شده است. همچنین باید روی قرارداد "شرح" گذاشته شود که خریدار متعهد به عدم فسخ قرارداد تا 3 سال است.
انواع سرمایه گذاری ملکی برای شهروندی ترکیه
شما محدود به خرید خانه نیستید. قانون به شما اجازه میدهد سرمایهگذاری خود را متنوع کنید. در اینجا انواع املاک را با دیدگاه سرمایهگذاری بررسی میکنیم:
1. املاک تجاری (مغازه و دفتر کار)
- قراردادهای بلندمدت: برخلاف املاک مسکونی، قراردادهای تجاری معمولاً 5 تا 10 ساله تنظیم میشوند که خیال شما را از بابت خالی نماندن ملک راحت میکند.
- مستاجران معتبر شرکتی: با اجاره دادن به بانکها یا برندهای زنجیرهای، ریسک عدم پرداخت اجاره به صفر میرسد و درآمد شما تضمین شده است.
- هزینه نگهداری: در املاک تجاری، تمام هزینههای دکوراسیون، تعمیرات و نگهداری بر عهده مستاجر است و ملک شما دچار استهلاک نمیشود.
2. املاک دست دو
خرید ملک دست دوم اگرچه ممکن است قیمت مناسبتری داشته باشد، اما برای پرونده شهروندی دارای دو ریسک بزرگ قانونی است:
- قانون ممنوعیت چرخش ملک بین خارجیها: طبق قوانین جدید اداره مهاجرت، ملکی که برای شهروندی انتخاب میکنید نباید سابقه استفاده برای پاسپورت داشته باشد. یعنی اگر صاحب قبلی ملک (یا حتی صاحبان قبلیتر) یک فرد خارجی بوده که روی همین ملک شهروندی ترکیه را گرفته است، این ملک دیگر برای شهروندی شما "سوخته" محسوب میشود.
- چالش گزارش اکسپرتیز (Expertise): مهمترین مانع در املاک دست دوم، گزارش اکسپرتیز است. طبق قانون، ارزش ملک در گزارش کارشناس رسمی دولت باید حداقل 400,000 دلار باشد. اما در بازار املاک دست دوم، معمولاً فروشندگان برای فرار از مالیات، قیمت رسمی ملک را پایینتر نشان میدهند یا به دلیل استهلاک ساختمان، کارشناس دولت قیمتی بسیار پایینتر از قیمت واقعی بازار روی ملک میگذارد.
3. املاک پیشفروش (پروژههای در حال ساخت)
خرید از پروژههای در حال ساخت، هوشمندانهترین استراتژی برای کسانی است که به دنبال ترکیب اخذ پاسپورت و سود سرمایهگذاری هستند.
- مزیت رشد سرمایه: شما ملک را در مرحله خاکبرداری یا ساخت با قیمتی بسیار پایینتر از قیمت نهایی خریداری میکنید. همزمان با پیشرفت فیزیکی پروژه، قیمت ملک بالا میرود.
- نحوه اخذ پاسپورت بدون سند: شما باید قرارداد خرید را در دفتر اسناد رسمی (Noter) تنظیم کنید. برای شهروندی در پروژههای پیشفروش، باید مبلغ 400,000 دلار را به صورت کامل و نقدی پرداخت کنید. این قرارداد رسمی به عنوان سند مالکیت موقت برای پروسه شهروندی پذیرفته میشود.
4. آپارتمانهای نوساز
این روش، سریعترین و بیدردسرترین مسیر برای دریافت شهروندی است و به کسانی توصیه میشود که میخواهند ریسک پرونده را به صفر برسانند.
- تطابق قیمت خرید و اکسپرتیز: در پروژههای نوساز شرکتی، معمولاً شرکتهای سازنده معتبر تضمین میدهند که گزارش اکسپرتیز دقیقاً معادل یا بالاتر از مبلغ 400 هزار دلار صادر شود.
- شفافیت مالی و حقوقی: ملک هیچگونه بدهی مالیاتی ندارد، فاکتور فروش رسمی صادر میشود و سند مالکیت (Tapu) معمولاً آماده انتقال است.
- استانداردهای مدرن: این املاک معمولاً در رزیدنسهای لوکس با امکانات کامل قرار دارند.
مراحل اخذ شهروندی ترکیه از طریق خرید ملک
- انتخاب ملک و استعلامات حقوقی: بررسی وضعیت سند، بدهیها و سابقه مالکیت.
- دریافت شماره مالیاتی (Vergi Numarası): برای افتتاح حساب و کارهای اداری.
- افتتاح حساب بانکی: افتتاح حساب به نام خودتان در بانکهای ترکیه.
- انتقال وجه و دریافت سند DAB: تبدیل ارز به بانک مرکزی و دریافت گواهی Döviz Alım Belgesi.
- انتقال سند و ثبت شرح: انتقال سند در اداره تاپو و درج شرط "عدم فروش تا 3 سال".
- دریافت برگه صلاحیت (Uygunluk Belgesi): تاییدیه وزارت محیط زیست و شهرسازی مبنی بر سرمایهگذاری 400 هزار دلاری.
- درخواست اقامت سرمایهگذاری (J-Type): دریافت اقامت موقت پیش از شهروندی.
- ثبت پرونده شهروندی: ارائه مدارک به اداره نفوس برای صدور شناسنامه و پاسپورت.
مزایای پاسپورت ترکیه
علاوه بر امکان سفر بدون ویزا به 111 کشور جهان از جمله ژاپن، سنگاپور، قطر، برزیل و… تابعیت ترکیه مزایای مهم دیگری نیز دارد:
- ویزای E-2 آمریکا: شهروندان ترکیه میتوانند برای ویزای سرمایهگذاری آمریکا اقدام کنند.
- حق کار و تحصیل: تحصیل رایگان در مدارس دولتی و حق کار بدون نیاز به مجوز کار.
- بیمه و بازنشستگی: بهرهمندی از خدمات درمانی SGK با کیفیت بالا.
- هویت بینالمللی: امکان افتتاح حساب در بانکهای جهانی و تجارت بدون تحریم.
نکات حقوقی و مالی مهم در خرید ملک
1. شرط نفروختن ملک
شما متعهد میشوید ملک را تا 3 سال نفروشید. بعد از گذشت 3 سال، میتوانید ملک را بفروشید و پول خود را خارج کنید. پاسپورت و شهروندی شما مادامالعمر باقی میماند.
2. آیا امکان اجاره املاک خود را دارید؟
بله، از همان روز اول میتوانید ملک را اجاره دهید و هیچ محدودیتی برای کسب درآمد از ملک در این 3 سال وجود ندارد.
3. هزینههای جانبی
شما باید حدود 5 تا 6 درصد ارزش ملک را برای هزینههای جانبی در نظر بگیرید:
- مالیات خرید ملک (Tapu Harcı): 4٪ ارزش ملک.
- مالیات بر ارزش افزوده (KDV): معمولاً 1٪ برای مسکونی و 18٪ برای تجاری.
- هزینههای دفترخانه و مترجم: حدود 500 دلار.
- هزینه وکیل و پروسه شهروندی.
مقایسه شهروندی ترکیه با برنامههای مشابه در اروپا
| معیار | شهروندی ترکیه | گلدن ویزای اروپا (پرتغال/اسپانیا/یونان) |
|---|---|---|
| نوع مدرک | پاسپورت و تابعیت کامل (بلافاصله) | کارت اقامت موقت (پاسپورت بعد از 5-7 سال) |
| حداقل سرمایه | 400,000 دلار | 250,000 تا 500,000 یورو |
| شرط حضور | ندارد | دارد (معمولاً 7 تا 14 روز در سال) |
| اجازه کار | دارد (نامحدود) | محدود یا نیاز به مجوز جداگانه |
| مدت زمان | 3 تا 6 ماه | 12 تا 24 ماه |
لیست کامل مدارک مورد نیاز برای ثبت درخواست شهروندی
1. مدارک شخصی متقاضی و خانواده
- اصل پاسپورتها با حداقل یک سال اعتبار.
- شناسنامهها (ترجمه رسمی با تاییدات کامل و مهر آپوستیل).
- سند ازدواج (ترجمه رسمی با تاییدات کامل).
- گواهی عدم سوء پیشینه (توصیه میشود).
- عکس بیومتریک (6 تا 8 قطعه).
- مدارک حضانت فرزندان (در صورت نیاز).
2. مدارک حقوقی و سرمایهگذاری
- وکالتنامه رسمی به وکیل.
- سند ملک (Tapu Senedi).
- گزارش ارزیابی ملک (Ekspertiz).
- برگه DAB (گواهی فروش ارز).
- فیشهای واریزی بانکی.
- فرم درخواست شهروندی (VAT-4).
چرا زرسان گلوبال؟
پروسه شهروندی فقط خرید خانه نیست؛ یک پرونده حقوقی بینالمللی است. ما در زرسان گلوبال:
-
فقط املاکی را معرفی میکنیم که گزارش کارشناسی (Ekspertiz) آنها تضمین شده باشد.
- تیم وکلای ما تمام مراحل اداری، ترجمه مدارک و پیگیری پرونده در آنکارا را انجام میدهند.
- تا لحظه دریافت پاسپورت و حتی پس از آن در کنار شما هستیم.
جمعبندی نهایی
دریافت شهروندی ترکیه فرایندی حقوقی و اداری است که دقت، تجربه و آشنایی کامل با قوانین مالی و مهاجرتی را میطلبد. کوچکترین اشتباه میتواند باعث تأخیر یا رد شدن درخواست شود. اگر قصد دارید لیست پروژههای تأییدشده دولتی را مشاهده کنید یا هزینههای دقیق پرونده خود را محاسبه کنید، با کارشناسان ما تماس بگیرید.
