خرید ملک در ترکیه یکی از جذابترین و در عین حال چالشبرانگیزترین روشهای مهاجرت و سرمایهگذاری برای ایرانیان بوده است. با تغییرات گستردهای که در قوانین اداره مهاجرت ترکیه ایجاد شده، بسیاری از متقاضیان با ابهامات زیادی روبرو شدهاند. دیگر زمان آن که با خرید یک ملک ارزانقیمت در حاشیه شهرها بتوان اقامت گرفت گذشته است. در ادامه با نگاهی دقیق به آخرین آپدیتهای قانونی سال 2025، تمام آنچه باید درباره قانون 200 هزار دلار، جزئیات حیاتی سند تاپو و تفاوتهای اقامت و شهروندی بدانید را به زبان ساده برای شما تدوین کردهایم.
قانون جدید 200 هزار دلار خرید ملک در ترکیه
دولت ترکیه در سالهای اخیر با موج عظیمی از تقاضا برای خرید ملک روبرو شد که منجر به افزایش بیرویه قیمت مسکن برای شهروندان خود این کشور گردید. برای کنترل این وضعیت و همچنین اطمینان از جذب سرمایهگذاران واقعی، اداره مهاجرت ترکیه قوانین را از حالت «سهلگیرانه» به «گزینشی» تغییر داد.
از تاریخ 16 اکتبر 2023، حداقل مبلغ برای اخذ اقامت ملکی (که به آن اقامت تاشینماز یا Taşınmaz گفته میشود) به 200هزار دلار آمریکا افزایش یافت. هدف از این عدد، فیلتر کردن خریدارانی است که با مبالغ ناچیز قصد اشغال ظرفیتهای مسکونی را داشتند. در سال 2025، این قانون به تثبیت رسیده و هیچ استثنایی برای شهرهای کوچک یا بزرگ در آن وجود ندارد.
تفاوت قانون قدیم (75 هزار دلار) با قانون جدید
در گذشته، ترکیه بر اساس جمعیت شهرها، دو نرخ متفاوت داشت:
- در قانون قدیم: برای شهرهای بزرگ مانند استانبول، آنکارا، آنتالیا و ازمیر، مبلغ 75 هزار دلار و برای شهرهای کوچکتر 50 هزار دلار ملاک بود.
- در قانون جدید: تفکیک میان شهرهای کوچک و بزرگ برداشته شده است. اکنون در هر نقطهای از ترکیه، از قلب استانبول گرفته تا دورافتادهترین روستاهای وان یا ترابزون، شما باید حداقل 200 هزار دلار سرمایهگذاری کنید تا واجد شرایط دریافت دفترچه اقامت شوید.
آیا ارزش کارشناسی (Ekspertiz) ملاک است یا مبلغ درج شده در سند؟
بسیاری از فروشندگان در ترکیه برای فرار از مالیات، مبلغ واقعی معامله را در سند کمتر درج میکنند. در قانون جدید، ملاک اداره مهاجرت برای اعطای اقامت، صرفاً مبلغی است که در سند ملک (Tapu) درج شده است.
- گزارش کارشناسی (اکسپرتیز): این گزارش توسط شرکتهای مورد تایید دولت تهیه میشود و ارزش واقعی ملک را تخمین میزند. داشتن این برگه برای تمام خارجیها اجباری است.
- عددِ روی سند: عددی که در دفتر اسناد رسمی ثبت میشود، باید با نرخ لیر در روز معامله، معادل یا بالاتر از 200 هزار دلار باشد.
نکته: اگر گزارش کارشناسی شما 300 هزار دلار باشد اما به دلیل توافق با فروشنده، در سند عدد 150 هزار دلار درج شود، درخواست اقامت شما قطعاً رد خواهد شد.
تکلیف کسانی که قبل از قانون 200 هزار دلار ملک خریدهاند چیست؟
اگر سند ملک شما پیش از 16 اکتبر 2023 صادر شده است، شما همچنان مشمول قوانین قدیمی (75 یا 50 هزار دلاری) هستید. این افراد میتوانند با همان ملک، اقامت خود را تمدید کنند و نیازی نیست ملک خود را به 200 هزار دلار برسانند.
نکات حیاتی سند تاپو که قبل از امضا باید بدانید
سند ملک در ترکیه که «تاپو» نامیده میشود، تنها مدرک اثبات مالکیت شماست. اما هر سندی به معنای دریافت اقامت نیست. قبل از واریز هرگونه وجه، باید وضعیت حقوقی سند را توسط وکیل یا مشاور امین بررسی کنید. اشتباه در نوع سند میتواند سرمایه شما را برای سالها بلوکه کند بدون اینکه بتوانید در آن ملک ساکن شوید.
1. انواع سند در ترکیه (قرمز و آبی)
- سند با حاشیه آبی: این سند مخصوص زمینها یا اراضی کشاورزی است. خرید این نوع ملک، حتی اگر میلیونها دلار ارزش داشته باشد، منجر به دریافت اقامت ملکی نمیشود.
- سند با حاشیه قرمز: این سند مخصوص املاکی است که وارد فاز ساختمانی شدهاند. فقط با داشتن سند قرمز میتوانید برای اقامت اقدام کنید.
2. مفهوم Kat Mülkiyeti و Kat İrtifakı
این دو اصطلاح تعیینکننده امنیت سرمایه شما هستند:
- Kat İrtifakı (حق ارتفاق): یعنی ساختمان در حال ساخت است یا هنوز پایان کار (İskan) نگرفته است. در این مرحله، سهم شما از زمین و واحد مشخص شده، اما تاییدیه نهایی شهرداری را ندارد.
- Kat Mülkiyeti (مالکیت طبقه): این کاملترین نوع سند است. یعنی ساختمان تمام مجوزها، پایان کار و تاییدیههای مهندسی را دریافت کرده و به عنوان یک واحد مسکونی مستقل به رسمیت شناخته شده است.
برای اخذ اقامت بدون دردسر، همیشه سعی کنید ملکی با سند Kat Mülkiyeti خریداری کنید.
3. بررسی وجود "شرح" یا "بدهی" روی سند (Ipotek)
ملک در ترکیه ممکن است دارای «ایپوتک» یا در رهن بانک باشد. همچنین ممکن است به دلیل بدهیهای مالیاتی فروشنده، توسط دولت مصادره شده باشد. قبل از خرید، حتماً برگه «تمیز بودن سند» را از اداره تاپو بخواهید. ملکی که دارای بدهی باشد، نمیتواند برای شما اقامت به ارمغان بیاورد.
4. محدودیت مالکیت (سند اشتراکی)
برای دریافت اقامت، سند نباید به صورت دانگی بین چندین نفر (غیر از اعضای خانواده درجه یک) تقسیم شود. اگر دو دوست ملکی را به ارزش 400 هزار دلار بخرند و هر کدام 200 هزار دلار سهم داشته باشند، پروسه اقامت آنها بسیار پیچیده و در بسیاری از موارد ناموفق خواهد بود. بهترین حالت، مالکیت 100 درصدی یک نفر روی سند است.
تفاوت اقامت و شهروندی ترکیه
بسیاری از کاربران "اقامت" را با "شهروندی" اشتباه میگیرند. این دو مسیر کاملاً متفاوت هستند.
- اقامت با خرید ملک (200 هزار دلار): این یک نوع اقامت موقت است. شما اجازه دارید در ترکیه زندگی کنید، فرزندانتان را به مدرسه بفرستید و حساب بانکی داشته باشید. اما پاسپورت دریافت نمیکنید و حق رای ندارید.
- شهروندی ترکیه با خرید ملک (400 هزار دلار): اگر مبلغ سرمایهگذاری شما به 400 هزار دلار برسد، شما میتوانید مستقیماً برای دریافت پاسپورت ترکیه اقدام کنید. در این حالت، شما شهروند ترکیه محسوب میشوید و تمام حقوق یک ترک را خواهید داشت.
آیا با خرید ملک 200 هزار دلاری میتوان بعداً برای شهروندی اقدام کرد؟
بله، اما مسیر طولانیتر است. اگر شما با خرید ملک 200 هزار دلاری، 5 سال متوالی اقامت خود را تمدید کنید و در این مدت مجموعاً بیش از 6 ماه خارج از خاک ترکیه نبوده باشید، میتوانید درخواست شهروندی بدهید. تفاوت در اینجاست که در روش 400 هزار دلاری، شهروندی در عرض چند ماه اعطا میشود، اما در روش 200 هزار دلاری باید 5 سال صبر کنید و آزمون زبان ترکی نیز بدهید.
مراحل گامبهگام دریافت اقامت ترکیه با خرید خانه
- انتخاب ملک و استعلام منطقه: ابتدا باید مطمئن شوید محله مورد نظر جزو مناطق ممنوعه (Mahalle Kısıtlaması) نباشد. در حال حاضر بیش از 1169 محله در ترکیه برای اقامت خارجیها بسته شده است.
- دریافت کد مالیاتی: اولین قدم اداری در ترکیه است.
- باز کردن حساب بانکی: برای جابجایی پول الزامی است.
- دریافت برگه ارز: طبق قانون جدید، شما باید دلار خود را به یک بانک دولتی در ترکیه بفروشید و آنها معادل لیر را به حساب فروشنده واریز کنند. بانک برای شما برگهای به نام DAB صادر میکند که در اداره تاپو اجباری است.
- انتقال سند (تاپو): با حضور مترجم رسمی در اداره ثبت اسناد.
- دریافت نمراتاژ (Numarataj): تاییدیه آدرس ملک از شهرداری.
- درخواست راندوو (مصاحبه): ثبتنام در سامانه اداره مهاجرت.
مدارک لازم جهت اخذ اقامت ملکی
- پاسپورت: اصل و کپی رنگی (باید حداقل 6 ماه اعتبار داشته باشد).
- سند ملک (Tapu): اصل و کپی.
- گزارش اکسپرتیز: که تاریخ آن جدید باشد.
- بیمه سلامت: معتبر برای افراد زیر 65 سال.
- فیش واریزی مالیات خاک: که بعد از ثبتنام آنلاین پرداخت میشود.
- برگه نفوس: که از اداره نفوس یا سامانه E-Devlet دریافت میشود.
- سوءپیشینه: در برخی موارد اداره مهاجرت از شما میخواهد.
- ترجمه عقدنامه و گواهی تولد فرزندان: با تاییدیه کنسولگری یا آپوستیل برای اثبات نسبت خانوادگی.
هزینههای پنهان خرید ملک در ترکیه
خرید ملک فقط پرداخت 200 هزار دلار به فروشنده نیست. شما باید هزینههای زیر را در بودجهریزی خود لحاظ کنید:
- مالیات نقل و انتقال (Tapu Harcı): معادل 4 درصد ارزش ملک است. طبق قانون، 2 درصد خریدار و 2 درصد فروشنده باید بپردازند، اما در عرف بازار ترکیه، معمولاً کل 4 درصد را خریدار پرداخت میکند.
- مالیات بر ارزش افزوده (KDV): برای املاک نوساز بین 1 تا 20 درصد متغیر است. (نکته: در برخی شرایط، خارجیهایی که برای اولین بار ملک میخرند و پول را از خارج وارد میکنند، میتوانند معافیت KDV بگیرند).
- هزینه کارشناسی (Ekspertiz): حدود 8 تا 15 هزار لیر.
- هزینه مترجم رسمی و دفترخانه: حدود 5 تا 10 هزار لیر.
- کمیسیون املاک: طبق قانون 2 درصد از خریدار و 2 درصد از فروشنده دریافت میشود.
اقامت خانوادگی از طریق خرید ملک
یکی از مزایای بزرگ خرید ملک، پوشش دادن اعضای خانواده است.
- صاحب سند اقامت «تاشینماز» (نوع ملکی) دریافت میکند.
- همسر و فرزندان زیر 18 سال میتوانند به عنوان همراه، اقامت خانوادگی دریافت کنند.
- فرزندان بالای 18 سال حتی اگر با والدین زندگی کنند، از طریق سند پدر یا مادر اقامت نمیگیرند و باید مسیر جداگانهای مثل اقامت تحصیلی را طی کنند.
جدول مقایسهای: انواع اقامت ترکیه (آپدیت 2025)
| ویژگی | اقامت توریستی (اجارهای) | اقامت با خرید ملک (200 هزار دلار) | شهروندی و پاسپورت (400 هزار دلار) |
|---|---|---|---|
| امکان تمدید | بسیار دشوار / ناممکن در بسیاری از شهرها | تضمین شده (تا زمانی که ملک را دارید) | دائمی (بدون نیاز به تمدید) |
| اجازه کار | ندارد | نیاز به مجوز جداگانه دارد | دارد (بدون محدودیت) |
| حق رای | ندارد | ندارد | دارد |
| حداقل مبلغ | فقط هزینه اجاره | 200,000 دلار آمریکا (درج در سند) | 400,000 دلار آمریکا (درج در سند) |
| شرط حضور | ندارد | ندارد (اما برای شهروندی بعد از 5 سال نباید غیبت زیاد داشته باشید) | ندارد |
| سرنوشت ملک | - | قابل فروش (اما اقامت باطل میشود) | ممنوعیت فروش تا 3 سال |
سوالات متداول اقامت ملکی ترکیه (FAQ)
1. آیا میتوانم ملکی را به صورت اقساطی بخرم و اقامت بگیرم؟
خیر. تا زمانی که کل مبلغ پرداخت نشود و سند (Tapu) به نام شما صادر نگردد، نمیتوانید برای اقامت اقدام کنید. در پروژههای اقساطی، سند معمولاً در پایان اقساط منتقل میشود.
2. آیا آپارتمانهای هوم آفیس (Home Office) برای اقامت قبول هستند؟
بله، به شرطی که در سند قید شده باشد کاربری آن مسکونی (Mesken) یا دارای مجوز سکونت است. اما املاک صرفاً تجاری (Dükkan) مورد قبول نیستند.
3. اگر ارزش لیر سقوط کند، تکلیف 200 هزار دلار من چه میشود؟
ملاک اداره مهاجرت، ارزش دلاری ملک در روز انتقال سند است. اگر شما ملک را امروز بخرید و معادل 200 هزار دلار لیر بپردازید، افت قیمت لیر در آینده تاثیری بر اقامت شما نخواهد داشت.
4. آیا میتوانم با خرید چند ملک که مجموعاً 200 هزار دلار باشند اقامت بگیرم؟
بله، این امکان وجود دارد، اما تمام املاک باید مسکونی باشند و پرونده شما به صورت تجمیعی بررسی میشود. با این حال، پیشنهاد میشود برای سادگی پروسه، یک ملک با ارزش بالای 200 هزار دلار تهیه کنید.
