اگر قصد سرمایهگذاری، حفظ ارزش پول یا اخذ شهروندی ترکیه را دارید، انتقال سند ملکی حساسترین مرحله کار شماست. برخلاف بسیاری از کشورها، در ترکیه دفترخانه (Notary) سند را منتقل نمیکند؛ بلکه تنها مرجع قانونی، اداره تاپو (Tapu) است. در این راهنما، تمام پیچیدگیهای حقوقی را کنار زدهایم تا به زبان ساده به شما بگوییم از لحظه انتخاب ملک تا گرفتن کلید، دقیقاً باید چه مراحلی را طی کنید.
قدم اول: سندشناسی (چه چیزی میخرید؟)
قبل از هر اقدامی، باید بدانید سندی که فروشنده به شما نشان میدهد چه اعتباری دارد. در ترکیه سند یا همان «تاپو» انواع مختلفی دارد، اما شما بهعنوان خریدار خارجی باید روی دو نوع تمرکز کنید:
1. سند کات ایرتیفاکی (Kat İrtifakı) – سند نیمهراه
این سند یعنی شما در حال خرید «سهمی از زمین» هستید و ساختمان هنوز پایانکار نهایی را نگرفته است. خرید و فروش این املاک قانونی است، اما بانکها سختتر به آن وام میدهند. معمولاً در پیشفروشها با این سند مواجه میشوید.
2. سند کات ملکیتی (Kat Mülkiyeti) – استاندارد طلایی
این بهترین و امنترین نوع سند است. داشتن این سند یعنی ساختمان تمام شده، شهرداری آن را تایید کرده، استاندارد ضدزلزله دارد و هیچ بدهی به دولت ندارد. اگر برای اولین بار در ترکیه ملک میخرید، توصیه میکنیم ملکی با سند «کات ملکیتی» بخرید تا از مشکلات فنی و شهرداری در امان باشید.
قدم دوم: راستیآزمایی قبل از پرداخت پول
هرگز قبل از استعلام، پولی پرداخت نکنید. در ابتدا باید دو مدرک حیاتی را بررسی کنید:
1. گزارش وضعیت ثبتی یا «تکیدات» (Takyidat)
سند کاغذی ممکن است قدیمی باشد. گزارش تکیدات وضعیت «لحظهای» ملک را نشان میدهد. باید چک کنید که ملک موارد زیر را نداشته باشد:
- ایپوتک (İpotek): یعنی ملک در رهن بانک یا شخص دیگری است.
- هاجیز (Haciz): یعنی ملک به دلیل بدهی توقیف شده است.
- حق انتفاع: یعنی سند به نام شما میخورد، اما شخص دیگری حق دارد تا آخر عمر در آن خانه زندگی کند و شما نمیتوانید او را بیرون کنید!
2. گزارش کارشناسی (Ekspertiz) – اجباری برای خارجیها
یک کارشناس رسمی دولتی باید ملک را بازدید و قیمتگذاری کند. اداره مهاجرت به قیمتی که شما با فروشنده توافق کردهاید کاری ندارد؛ آنها به عددی که در این گزارش کارشناسی نوشته شده است نگاه میکنند.
قدم سوم: عبور از پیچوخمهای بانکی (قانون DAB)
در قوانین جدید، شما نمیتوانید مستقیماً دلار یا یورو به فروشنده بدهید. این مرحله برای خارجیها کمی متفاوت است:
- فروش ارز به بانک: شما باید ارز خود را به یک بانک در ترکیه ببرید. بانک آن را به بانک مرکزی میفروشد و معادل لیر آن را آماده میکند.
- دریافت سند DAB: بانک به شما رسیدی به نام «Döviz Alım Belgesi» میدهد.
- اهمیت حیاتی: بدون ارائه اصل برگه DAB به اداره تاپو، انتقال سند غیرممکن است. مبلغی که در سند خانه نوشته میشود، دقیقاً همان مبلغ لیری است که در برگه DAB ثبت شده است.
امنیت پول شما با سیستم «تاپو تاکاس»:
برای اطمینان، از سیستم دولتی Tapu Takas استفاده کنید. این سیستم مثل یک واسطه امن عمل میکند: پول شما در حساب بانک مسدود میشود و فقط لحظهای که سند به نامتان خورد، پول به حساب فروشنده واریز میشود.
قدم چهارم: درخواست آنلاین در WebTapu
امروزه دیگر کاغذبازیهای سابق حذف شده است و همه چیز در سامانه WebTapu انجام میشود.
- شروع درخواست: صاحب ملک وارد پورتال میشود و درخواست فروش به خارجی را ثبت میکند.
- آپلود مدارک: مدارک شما (ترجمه پاسپورت، عکس بیومتریک، گزارش کارشناسی و سند DAB) در سایت بارگذاری میشود.
- تعیین وقت: بعد از بررسی مدارک توسط کارمندان تاپو، یک پیامک برای شما میآید که حاوی زمان حضور و کد پرداخت مالیات است.
قدم پنجم: هزینههایی که باید در انتقال سند بپردازید
قبل از رفتن به اداره تاپو، باید هزینههای زیر را پرداخت کنید (نرخها تقریبی و بر اساس سال 2025 است):
| عنوان هزینه | مبلغ / درصد | توضیح |
|---|---|---|
| مالیات انتقال (Tapu Harcı) | 4٪ ارزش ملک | طبق قانون نصف-نصف است، اما عرفاً خریدار همه را میدهد. |
| سرمایه در گردش | حدود 3,000 لیر | هزینههای اداری دولتی. |
| گزارش کارشناسی | 3 تا 6 هزار لیر | هزینه کارشناس رسمی. |
| مترجم رسمی | 1 تا 2 هزار لیر | حضورش در اداره تاپو اجباری است. |
| بیمه زلزله (DASK) | 500 تا 1,500 لیر | اجباری برای انتقال سند. |
قدم ششم: روز امضا (لحظه انتقال)
در روز و ساعت تعیین شده، با در دست داشتن اصل پاسپورت و فیشهای واریزی به اداره تاپو میروید.
- نقش مترجم رسمی: چون شما خارجی هستید، قانوناً باید یک مترجم قسمخورده حضور داشته باشد. او مفاد سند را برای شما میخواند، تایید میکند ملک بدهی ندارد و شما با آگاهی کامل امضا میکنید.
- تحویل سند: پس از امضا، سند تکبرگ جدید با عکس و مشخصات شما صادر و تحویل داده میشود.
قدم هفتم: کارهای ضروری پس از انتقال سند
برای جلوگیری از جریمه، بلافاصله این 3 کار را انجام دهید:
- شهرداری: به شهرداری منطقه بروید و فرم «اظهارنامه مالیات املاک» را پر کنید (مهلت: تا آخر همان سال میلادی).
- انشعابات: با سند جدید، آب، برق و گاز را به نام خود بزنید (هزینه ودیعه گاز در سال 2025 حدود 3,200 لیر است).
- ثبت آدرس: به اداره نفوس بروید و آدرس خود را ثبت کنید (برای دریافت اقامت الزامی است).
3 دام بزرگ برای سرمایهگذاران خارجی
- دام «قیمت پایین» در سند: فروشنده ممکن است از شما بخواهد بهخاطر مالیات، قیمت را در سند کمتر بزنید؛ هرگز نباید این پیشنهاد را قبول کنید! اگر قیمت سند کمتر از 400 هزار دلار (برای پاسپورت) یا 200 هزار دلار (برای اقامت) باشد، پرونده مهاجرتی شما رد میشود. همچنین هنگام فروش ملک در آینده، باید مالیات سنگینی (تا 35٪ از سود) بپردازید.
- دام «مناطق ممنوعه»: بیش از 1000 محله در ترکیه (بهویژه در استانبول و آنتالیا) «منطقه بسته» اعلام شدهاند. خرید خانه در این مناطق به هیچ عنوان منجر به صدور اقامت نمیشود، حتی اگر 500 هزار دلار باشد. قبل از خرید، لیست محلات را چک کنید.
- دام «مستأجر»: قوانین ترکیه بهشدت طرفدار مستأجر است. اگر خانهای بخرید که مستأجر دارد، خارج کردن او ممکن است سالها طول بکشد. حتماً خانه را «تخلیه» تحویل بگیرید یا توافقنامه محضری تخلیه داشته باشید.
سخن پایانی
خرید ملک در ترکیه به معنای عبور از یک مسیر حقوقی و مالی دقیق است. تغییرات جدید قانونی اگرچه کمی سختگیرانه به نظر میرسند، اما در نهایت به نفع امنیت سرمایه شما هستند. برای اینکه در این بازار برنده باشید و گرفتار دامهای حقوقی نشوید، در انتقال سند ملکی مثلث طلایی زیر را همیشه به یاد داشته باشید:
- امنیت حقوقی: اصرار بر خرید ملک با سند کات ملکیتی.
- شفافیت مالی: اجرای مو به موی پروسه DAB (گواهی خرید ارز) و استفاده از سیستم امن تاپو تاکاس.
- ارزشگذاری واقعی: اطمینان از اینکه قیمت کارشناسی ملک با اهداف مهاجرتی شما (شهروندی یا اقامت) همخوانی کامل دارد.
