خدمات مشارکت و اجرای پروژه‌های ساختمانی

صنعت ساختمان سازی ترکیه در حال تجربه یک گذار تاریخی است. تغییرات بنیادین در قوانین نوسازی شهری و نیاز فوری به ساختمان‌های ضد زلزله، فرصت‌های بی‌نظیری را برای مالکان زمین و سرمایه‌گذاران خلق کرده است. ما در زرسان گلوبال به عنوان شریک استراتژیک شما، نقشه راهی شفاف، حقوقی و سودآور را برای ساخت‌وساز در استانبول ارائه می‌دهیم. هدف ما فراتر از ساختن دیوارهاست؛ ما به دنبال خلق ارزش افزوده، تضمین امنیت سرمایه و اجرای دقیق‌ترین استانداردهای مهندسی هستیم.

چرا ساخت و ساز در ترکیه؟

استانبول دیگر تنها یک شهر توریستی نیست؛ بلکه کانون سرمایه‌گذاری ملکی در منطقه است. با توجه به قوانین جدید نوسازی بافت فرسوده و مشوق‌های دولتی، اکنون بهترین زمان برای تبدیل املاک قدیمی یا زمین‌های خام به سازه‌های مدرن و ایمن است.

اما چرا مشارکت؟

• مدیریت هزینه‌ها: در شرایط تورمی ترکیه، هزینه‌های ساخت (نیروی کار و مصالح) به شدت نوسان دارد. مشارکت، ریسک مالی را بین مالک و سازنده تقسیم می‌کند.
• تخصص فنی: قوانین شهرداری‌ها و استانداردهای لرزه‌ای ترکیه بسیار سخت‌گیرانه شده‌اند. نیاز به تیمی است که به پیچ‌وخم‌های اخذ روحسات (جواز) و اسکان (پایان کار) مسلط باشد.
• ارزش افزوده: تبدیل یک ملک کلنگی به یک آپارتمان نوساز در مناطقی مثل کادیکوی یا شیشلی، می‌تواند سرمایه شما را چندین برابر کند.

انواع مشارکت در ساخت و ساز در ترکیه

روش‌ های ورود به صنعت ساخت و ساز در ترکیه گوناگون است. بر اساس نیاز شما و شرایط پروژه، ما سه مدل اصلی همکاری را پیشنهاد می‌دهیم که هر کدام مزایا و ساختار حقوقی خاص خود را دارند. زیرا انتخاب مدل درست، اولین گام برای موفقیت پروژه است.

1. مشارکت درصدی (Kat Karşılığı)

این رایج‌ترین و محبوب‌ترین روش در استانبول است که در حقوق ترکیه به آن "Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" گفته می‌شود.

روش کار: در این مدل، شما به عنوان مالک زمین، ملک خود را در اختیار ما قرار می‌دهید و ما به عنوان سازنده، تمام هزینه‌های ساخت، اخذ مجوزها و اجرا را بر عهده می‌گیریم. در نهایت، واحدهای ساخته شده بر اساس درصدی که توافق شده تقسیم می‌شوند.

نکته حقوقی مهم در مشارکت درصدی: طبق قوانین ترکیه، توافق‌نامه دستی برای این مشارکت فاقد اعتبار است. قرارداد حتماً باید در دفتر اسناد رسمی (Noter) به عنوان "وعده فروش" ثبت شود تا امنیت حقوقی شما تضمین گردد.

2. مشارکت تهاتری (Barter)

در شرایط تورمی فعلی که نقدینگی نایاب است، سیستم بارتر یک ابزار استراتژیک مالی محسوب می‌شود.

روش کار: در این روش، مالک زمین بخشی از ملک خود را به سازنده واگذار می‌کند و در ازای آن، به جای پول نقد، واحدهای مشخصی از ساختمان مسکونی یا تجاری را دریافت می‌کند.

مزیت: این روش برای سازندگان و مالکان سرعت‌بخش است. سازنده درگیر پرداخت‌های سنگین نقدی برای خرید زمین نمی‌شود و مالک زمین نیز مطمئن است که ارزش دارایی‌اش با تورم ملک رشد می‌کند. همچنین شرکت‌های ساختمانی می‌توانند برای تأمین مصالح از چک‌های بارتر استفاده کنند که پشتوانه ملکی دارد.

3. سرمایه‌گذاری مشترک (Joint Venture)

این مدل برای پروژه‌های بزرگ‌مقیاس یا زمانی که طرفین می‌خواهند ریسک و سود را کاملاً شریک شوند، کاربرد دارد.

• روش کار: هر دو طرف مالک و سازنده در تأمین مالی پروژه سهیم هستند و سود حاصل از فروش نهایی را بین خود تقسیم می‌کنند.
• انواع سرمایه گذاری مشترک:
  • مشارکت مدنی: مسئولیت تضامنی دارد یعنی هر دو طرف مسئول کل پروژه هستند.
  • کنسرسیوم: هر طرف مسئول بخش فنی خاصی است.

مراحل قانونی مشارکت در ساخت و ساز

برای اینکه یک پروژه ساختمانی در استانبول به سرانجام برسد و گرفتار مشکلات حقوقی نشود، رعایت اصول زیر در خدمات ما الزامی است. این‌ها همان استانداردهایی هستند که تفاوت یک پروژه موفق با یک پروژه شکست‌خورده را رقم می‌زنند.

1. قرارداد شفاف و حقوقی (فراتر از یک کاغذ)

سنگ بنای کار ما، قرارداد کات کارشیلی استاندارد است. ما می‌دانیم که طبق قوانین ترکیه، این قرارداد ترکیبی از وعده فروش و قرارداد پیمانکاری است.

• رسمیت: تمام قراردادهای ما در نوتر (دفترخانه) ثبت می‌شوند.
• مشخصات فنی دقیق: ما از عبارات کلی مثل "مصالح درجه یک" پرهیز می‌کنیم. برای مثال در قرارداد مانند برند آسانسور، نوع عایق‌بندی و سیستم گرمایش، برند شیرآلات و سرامیک‌ها و... دقیقاً ذکر می‌شود. این جزئیات جلوی هرگونه اختلاف در زمان تحویل را می‌گیرد.

2. مدیریت هزینه‌ها و تورم

با توجه به افزایش 54 درصدی هزینه نیروی کار و 26 درصدی مصالح در سال 2024، مدیریت مالی در ساختمان سازی بسیار حیاتی است.

• ما دارای تیم‌های اجرایی ثابت هستیم که وابستگی ما به نیروی کار روزمزد و گران را کاهش می‌دهد.
• در قراردادهای ما بندهای تعدیل قیمت به صورت شفاف و منصفانه لحاظ می‌شود تا اگر تورم جهش کرد، پروژه متوقف نشود و حق طرفین ضایع نگردد.

3. اخذ اسکان (Iskan)

بسیاری از ساختمان‌ها در استانبول ساخته می‌شوند اما اسکان ندارند. بدون اسکان، ساختمان از نظر قانونی ناتمام است و آب و برق آن با تعرفه گران کارگاهی محاسبه می‌شود. در خدمات ما، اخذ پروانه پایان کار (Iskan) جزو تعهدات کلیدی سازنده است.

مزایای مالیاتی در نوسازی شهری ترکیه

اگر ملک شما قدیمی است، قانون شماره 6306 ترکیه (نوسازی مناطق در معرض خطر) بهترین فرصت برای بازسازی و ارتقای ارزش ملک شماست. دولت ترکیه برای تشویق نوسازی مشوق‌های گسترده‌ای ارائه می‌دهد:

قانون 50٪ + 1 چیست؟

در گذشته برای نوسازی یک آپارتمان نیاز به رضایت 100٪ مالکان بود که باعث بن‌بست می‌شد. اما با قانون جدید، اگر مالکانِ 50٪ + 1 سهم زمین موافق باشند، نوسازی انجام می‌شود و پروژه معطل اقلیت مخالف نمی‌ماند.

جدول مشوق‌های مالیاتی و دولتی

همکاری با ما در قالب طرح نوسازی شهری، هزینه‌های شما را به شدت کاهش می‌دهد:

نوع مالیات/هزینه	پروژه عادی	پروژه نوسازی شهری (Kentsel Dönüşüm)
هزینه سند (Tapu Harcı)	4٪ ارزش معامله	0٪ (معاف کامل)
مالیات ارزش افزوده (VAT) واحدهای کمتر از 150 متر	10٪ تا 20٪	1٪
هزینه‌های دفترخانه	نرخ کامل	معاف
حق تمبر (Damga Vergisi)	نرخ کامل	معاف

نحوه همکاری در ساخت و ساز با زرسان گلوبال

برای اینکه بدانید دقیقاً چه مراحلی طی می‌شود، ما فرآیند پیچیده اداری و فنی استانبول را به مراحل شفاف زیر تقسیم کرده‌ایم:

1. مشاوره و امکان‌سنجی: بررسی وضعیت سند، پهنه شهرداری و پتانسیل تراکم ساخت.
2. قرارداد حقوقی: تنظیم پیش‌نویس، توافق روی لیست متریال و ثبت رسمی در نوتر.
3. تخلیه و تخریب: استفاده از کمک‌هزینه‌های دولتی برای اسکان موقت ساکنین و تخریب اصولی.
4. اخذ جواز (Ruhsat): تهیه نقشه‌های معماری، سازه، برق و مکانیک، تاییدیه شهرداری و انجام آزمایش خاک (Zemin Etüdü) دقیق برای طراحی فونداسیون ضد زلزله در این مرحله حیاتی است.
5. اجرا و ساخت: گودبرداری، اسکلت‌بندی، سفت‌کاری و نازک‌کاری طبق برنامه زمان‌بندی.
6. تحویل و اسکان: تحویل کلید (Anahtar Teslim) و پیگیری اداری تا صدور سندهای جدید و پایان کار.

مزایای مشارکت در ساخت و ساز در ترکیه

اگر به عنوان یک سرمایه‌گذار خارجی قصد ورود به این بازار را دارید، دو مزیت بزرگ در انتظار شماست:

اخذ شهروندی ترکیه: با سرمایه‌گذاری حداقل 400,000 دلار در پروژه‌های ملکی، شما و خانواده‌تان پاسپورت ترکیه دریافت می‌کنید. استراتژی ما در پروژه‌های نوسازی این است که شما با پیش‌خرید یا مشارکت در مرحله خاک، با قیمتی پایین‌تر وارد می‌شوید و تا زمان تکمیل پروژه، هم ارزش ملک رشد کرده و هم شرط شهروندی را برآورده کرده‌اید.

درآمد دلاری: در قراردادهای بارتر و مشارکت‌های بزرگ، مبنای قیمت‌گذاری ما معمولاً معادل ارزی است تا سرمایه شما از نوسانات لیر در امان بماند.

نکته: خارجیان محدودیت‌هایی در تملک زمین (حداکثر 30 هکتار) دارند و برای پروژه‌های پیمانکاری بزرگ نیاز به رتبه‌بندی دارند. ما از طریق ایجاد جوینت ونچر (Joint Venture) با شرکت‌های معتبر ترک، این موانع را برای شما برطرف می‌کنیم.

چرا به ما اعتماد کنید؟

در بازار شلوغ استانبول، خدمات ما بر اساس اصول حرفه‌ای استوار می‌باشد:

• تجربه: ما در مناطقی مثل فیکیرتپه و اسنیورت چالش‌های واقعی مالکان را حل کرده‌ایم. نمونه کارهای مستند ما که شامل عکس‌های واقعی از مراحل گودبرداری تا تحویل است گواه این ادعاست.
• تخصص: تیم ما متشکل از وکلای ملکی مسلط به قوانین TBK و مهندسین عمران عضو سازمان نظام مهندسی ترکیه است.
• شفافیت: آدرس دفتر، شماره ثبت شرکت و سوابق ما در دسترس شماست. ما در مورد ریسک‌هایی مثل تاخیرهای احتمالی صادق هستیم و برای آن‌ها راهکار قراردادی داریم.

قدم بعدی برای شروع مشارکت

سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز استانبول جایی برای اشتباه ندارد زیرا یک مشاوره اشتباه می‌تواند منجر به سال‌ها بلاتکلیفی شود.

برای دریافت جزئیات بیشتر و هماهنگی برای جلسه مشاوره در استانبول به صورت حضوری و آنلاین می‌توانید با کارشناسان حقوقی و فنی ما در زرسان گلوبال تماس بگیرید. ما اهداف شما را بررسی کرده و بهترین مدل مشارکت را با برآورد دقیق سود به شما پیشنهاد می‌دهیم.

سوالات متداول در مورد همکاری در ساخت و ساز

هزینه اجاره خانه ما در طول ساخت با کیست؟ در نوسازی شهری، دولت کمک‌هزینه اجاره می‌دهد. ما متعهد می‌شویم مابه‌التفاوت آن را تا مبلغ اجاره واقعی یک خانه مناسب در منطقه پرداخت کنیم تا هزینه‌ای به شما تحمیل نشود.

آیا می‌توانم واحدم را در حین ساخت بفروشم؟ بله. با صدور سند اولیه امکان فروش قانونی وجود دارد. البته قیمت فروش در این مرحله معمولاً حدود 20٪ پایین‌تر از واحد تکمیل شده است.

هزینه انشعابات آب و برق با کیست؟ تمام هزینه‌های زیرساختی و عوارض شهرداری با سازنده است. فقط هزینه خرید کنتور و حق انشعاب اختصاصی واحد جدید بر عهده مالک خواهد بود.

چه تضمینی برای کیفیت مصالح وجود دارد؟ لیست دقیق برند و مدل مصالح ضمیمه قرارداد محضری می‌شود. هرگونه تخلف از این لیست، به شما حق شکایت و دریافت خسارت قانونی می‌دهد.

تفاوت سند "کات ایرتیفاکی" با "کات مولکیتی" چیست؟ کات ایرتیفاکی سند موقت دوران ساخت است. کات مولکیتی سند شش‌دانگ نهایی است که پس از اخذ پایان کار صادر می‌شود. دریافت سند نهایی جزو تعهدات ماست.

تکلیف همسایگان مخالف نوسازی چه می‌شود؟ طبق قانون جدید، رضایت 50٪ + 1 مالکان (بر اساس متراژ زمین) کافیست. سهم مالکان مخالف طبق قانون توسط دولت به مزایده گذاشته شده و پروژه متوقف نمی‌شود.

آیا با مشارکت در ساخت می‌توان شهروندی ترکیه گرفت؟ بله، به شرطی که ارزش رسمی ملک شما در پایان پروژه حداقل 400,000 دلار کارشناسی شود. ما پرونده مالیاتی را طوری تنظیم می‌کنیم که این شرط محقق شود.

زمان تحویل پروژه دقیقاً چطور محاسبه می‌شود؟ ما دو بازه زمانی جداگانه در قرارداد می‌نویسیم: 1. مهلت اخذ جواز ساخت 2. مدت زمان اجرا. برای هر روز تاخیر در هر یک از این مراحل، جریمه دیرکرد تعیین می‌شود.