Yatırım yapmayı, paranızın değerini korumayı veya Türk vatandaşlığı almayı planlıyorsanız, tapu devri sürecin en kritik aşamasıdır. Birçok ülkenin aksine, Türkiye'de Noterler tapu devri yapmaz; tek yasal merci Tapu Müdürlüğü'dür. Bu rehberde, tüm hukuki karmaşıklığı bir kenara bırakarak, mülk seçiminden anahtarı teslim alana kadar tam olarak hangi adımları izlemeniz gerektiğini sade bir dille anlatıyoruz.
1. Adım: Tapu Türünü Tanıma (Ne Satın Alıyorsunuz?)
Herhangi bir işlem yapmadan önce, satıcının size gösterdiği tapunun geçerliliğini bilmelisiniz. Türkiye'de "Tapu"nun çeşitli türleri vardır, ancak yabancı bir alıcı olarak iki türe odaklanmalısınız:
1. Kat İrtifakı – "Yarı Yol" Tapusu
Bu tapu, "arsa payı" satın aldığınızı ve binanın henüz nihai iskan (yapı kullanım izin) belgesini almadığını gösterir. Bu mülklerin alım satımı yasaldır, ancak bankalar bunlara kredi verme konusunda daha isteksiz olabilir. Genellikle projeden (topraktan) satışlarda bu tapu ile karşılaşırsınız.
2. Kat Mülkiyeti – Altın Standart
Bu, en iyi ve en güvenli tapu türüdür. Bu tapuya sahip olmak, binanın tamamlandığı, belediye tarafından onaylandığı, deprem standartlarına uygun olduğu ve devlete borcu olmadığı anlamına gelir. Türkiye'de ilk kez mülk satın alıyorsanız, teknik ve belediye sorunlarından korunmak için "Kat Mülkiyeti" olan bir mülk satın almanızı öneririz.
2. Adım: Ödeme Öncesi Doğrulama (Takyidat)
Sorgulama yapmadan asla para ödemeyin. Başlangıçta iki hayati belgeyi kontrol etmelisiniz:
1. Tapu Kayıt Örneği veya "Takyidat Raporu"
Kağıt tapu eski olabilir. Takyidat raporu, mülkün "anlık" durumunu gösterir. Mülkte aşağıdakilerin olmadığından emin olmalısınız:
- İpotek: Mülkün bankaya veya başka bir şahsa rehinli olması.
- Haciz: Borç nedeniyle mülke el konulmuş olması.
- İntifa Hakkı: Tapunun sizin adınıza olması, ancak başka birinin o evde ömür boyu yaşama hakkına sahip olması (ve onu çıkaramazsınız!).
2. Gayrimenkul Değerleme Raporu (Ekspertiz) – Yabancılar İçin Zorunlu
Resmi lisanslı bir değerleme uzmanı mülkü ziyaret etmeli ve fiyatlandırmalıdır. Göç İdaresi, satıcıyla anlaştığınız fiyata bakmaz; bu ekspertiz raporunda yazan rakamı dikkate alır.
3. Adım: Bankacılık Prosedürleri (DAB Kanunu)
Yeni düzenlemelere göre, satıcıya doğrudan Dolar veya Euro ödeyemezsiniz. Bu aşama yabancılar için biraz farklıdır:
- Döviz Satışı: Dövizini Türkiye'deki bir bankaya götürmelisiniz. Banka bunu Merkez Bankası'na satar ve karşılığı olan TL'yi hazırlar.
- DAB Belgesinin Alınması: Banka size "Döviz Alım Belgesi" (DAB) adında bir makbuz verir.
- Hayati Önem: DAB belgesinin aslını Tapu Müdürlüğü'ne sunmadan devir işlemi yapılamaz. Tapu senedinde yazılacak bedel, tam olarak DAB belgesinde kayıtlı olan TL tutarı olacaktır.
"Tapu Takas" Sistemi ile Paranızı Güvenceye Alın:
Güvenlik için devletin Tapu Takas sistemini kullanın. Bu sistem güvenli bir emanetçi gibi çalışır: paranız banka hesabında bloke edilir ve sadece tapu adınıza geçtiği anda satıcının hesabına aktarılır.
4. Adım: WebTapu Üzerinden Online Başvuru
Günümüzde eski evrak işleri kaldırılmış olup, her şey WebTapu sistemi üzerinden yapılmaktadır.
- Başvurunun Başlatılması: Mülk sahibi portala girer ve "Yabancıya Satış" başvurusunu oluşturur.
- Belge Yükleme: Belgeleriniz (tercüme edilmiş pasaport, biyometrik fotoğraf, ekspertiz raporu ve DAB belgesi) sisteme yüklenir.
- Randevu: Belgeler tapu memurları tarafından incelendikten sonra, size randevu saatini ve harç ödeme kodunu içeren bir SMS gelir.
5. Adım: Tapu Devrinde Ödenmesi Gereken Masraflar
Tapu Müdürlüğü'ne gitmeden önce aşağıdaki masrafları ödemelisiniz (Oranlar 2025 yılına göre yaklaşıktır):
| Masraf Kalemi | Tutar / Oran | Açıklama |
|---|---|---|
| Tapu Harcı | Mülk Değerinin %4'ü | Yasal olarak yarı yarıya ödenir, ancak teamülen tamamı alıcı tarafından ödenir. |
| Döner Sermaye Bedeli | Yaklaşık 3.000 TL | Devlet idari masrafı. |
| Ekspertiz Raporu | 3.000 - 6.000 TL | Lisanslı değerleme uzmanı ücreti. |
| Yeminli Tercüman | 1.000 - 2.000 TL | Tapu dairesinde bulunması zorunludur. |
| Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) | 500 - 1.500 TL | Devir işlemi için zorunludur. |
6. Adım: İmza Günü (Devir Anı)
Belirlenen gün ve saatte, pasaportunuzun aslı ve ödeme dekontları ile Tapu Müdürlüğü'ne gidersiniz.
- Yeminli Tercümanın Rolü: Yabancı olduğunuz için yasal olarak yeminli bir tercümanın bulunması gerekir. Tercüman tapu şartlarını size okur, mülkün borcu olmadığını teyit eder ve siz tam bir bilinçle imza atarsınız.
- Tapunun Teslimi: İmzadan sonra, fotoğrafınızın ve bilgilerinizin yer aldığı yeni tek yapraklı tapu senedi düzenlenir ve size teslim edilir.
7. Adım: Devir Sonrası Yapılması Gerekenler
Ceza ödememek için şu 3 işlemi hemen yapın:
- Belediye Beyanı: İlçe belediyesine giderek "Emlak Vergisi Beyannamesi" formunu doldurun (Süre: Satışın yapıldığı takvim yılının sonuna kadar).
- Abonelikler: Yeni tapu ile su, elektrik ve gaz aboneliklerini üzerinize alın (2025 yılı gaz güvence bedeli yaklaşık 3.200 TL'dir).
- Adres Kaydı: Nüfus Müdürlüğü'ne giderek adresinizi kaydedin (Oturma izni almak için zorunludur).
Yabancı Yatırımcılar İçin 3 Büyük Tuzak
- Tapuda "Düşük Bedel" Tuzağı: Satıcı, vergiden tasarruf etmek için tapuda fiyatı düşük göstermenizi isteyebilir; bu teklifi asla kabul etmeyin! Tapu bedeli 400.000 Dolar (vatandaşlık için) veya 200.000 Dolar'dan (ikamet için) az olursa, göçmenlik dosyanız reddedilir. Ayrıca gelecekte mülkü satarken ağır vergiler (değer artış kazancı üzerinden %35'e kadar) ödemek zorunda kalırsınız.
- "Yasaklı Bölgeler" Tuzağı: Türkiye'de 1000'den fazla mahalle (özellikle İstanbul ve Antalya'da) yabancılar için "Kapalı Bölge" ilan edilmiştir. Bu bölgelerden 500.000 dolara bile ev alsanız, kesinlikle oturma izni alamazsınız. Satın almadan önce mahalle listesini kontrol edin.
- "Kiracı" Tuzağı: Türk kanunları kiracıyı güçlü bir şekilde korur. İçinde kiracı olan bir ev alırsanız, onu çıkarmak yıllar sürebilir. Evi mutlaka "boş" olarak teslim alın veya noter tasdikli tahliye taahhütnamesi isteyin.
Son Söz
Türkiye'de mülk satın almak, hassas bir hukuki ve finansal yoldan geçmek demektir. Yeni yasal değişiklikler katı görünse de, nihayetinde sermaye güvenliğinizin yararınadır. Bu piyasada kazanmak ve hukuki tuzaklardan kaçınmak için, tapu devrinde şu "Altın Üçgeni" her zaman hatırlayın:
- Hukuki Güvenlik: "Kat Mülkiyeti" tapusu olan mülk satın almakta ısrar edin.
- Finansal Şeffaflık: DAB (Döviz Alım Belgesi) sürecini titizlikle uygulayın ve güvenli Tapu Takas sistemini kullanın.
- Gerçek Değerleme: Mülkün ekspertiz değerinin göçmenlik hedeflerinizle (Vatandaşlık veya İkamet) tam olarak örtüştüğünden emin olun.
