Türkiye'de mülk satın alma kurallarına ilişkin kapsamlı rehber

Asya ve Avrupa kıtalarının kesişim noktasındaki eşsiz stratejik konumu, zengin kültürü ve büyüyen ekonomisiyle Türkiye, gayrimenkul yatırımı için dünyanın en cazip destinasyonlarından biri haline gelmiştir. Uluslararası yatırımcılar için bu ülke, coğrafi yakınlığı ve yasal kolaylıkları nedeniyle yatırım, yaşam, oturum izni veya vatandaşlık elde etmek adına öne çıkan bir seçenektir. Ancak, yasal çerçeveler, idari süreçler ve hukuki incelikler hakkında tam bilgi sahibi olmadan yabancı bir ülkenin emlak piyasasına girmek, riskli ve maliyetli bir yol olabilir.

Türkiye'de mülk satın alma ve göçmenlik yasaları karmaşıktır ve gelişmeye devam etmektedir. Yatırım alt limitlerindeki sık değişiklikler, ikamet için yasaklı bölgelerin belirlenmesi ve vatandaşlık için özel şartlar, kapsamlı, güncel ve güvenilir bir bilgi kaynağına olan ihtiyacı zorunlu kılmaktadır. İkamet için yasaklı bir mahalleden mülk satın almak veya vatandaşlık şartlarını yerine getirememek gibi küçük hatalar, sermaye kaybına ve göçmenlik hedeflerine ulaşılamamasına neden olabilir.

Yabancı Alıcılar İçin Hukuki Temeller ve Ön Koşullar

Satın alma sürecinin detaylarına girmeden önce, Türkiye'de yabancıların mülk edinimine ilişkin yasal çerçeveyi anlamak hayati önem taşır. Bu yasalar, yabancı yatırımı teşvik ederken, ulusal güvenliği korumak ve arazi gelişimini yönetmek için belirli kısıtlamalar da getirmektedir.

Yabancılar İçin Genel Yasal Çerçeve

Türkiye hükümeti, Karşılıklılık İlkesi (Mütekabiliyet) esasını büyük ölçüde esnetmiştir. Şu anda dünya genelinde birçok ülkenin vatandaşları, karşılıklılık şartı aranmaksızın Türkiye'de mülk satın alabilmektedir. Bu yasa, yabancı uyrukluların yasal düzenlemelere uymak kaydıyla konut (daire, villa), ticari (ofis, dükkan) ve arsa dahil olmak üzere çeşitli mülk türlerini satın almalarına izin vermektedir. Bu politikalar yabancı sermayeyi çekmek ve ekonomiyi güçlendirmek amacıyla hazırlanmıştır, ancak güvenlik ve sosyal sorunları önlemek için her zaman devlet gözetimi ve kontrolü altındadır.

Yabancı Yatırımcılar İçin Temel Kısıtlamalar

Yasal ortamın açıklığına rağmen, tüm yabancı alıcılar için geçerli olan ve göz ardı edilmesi durumunda tüm satın alma sürecini geçersiz kılabilecek belirli kısıtlamalar mevcuttur. Bu kısıtlamalar sadece idari kurallar değil, aynı zamanda ekonomik kalkınma ile ulusal egemenlik ve güvenliğin korunması arasındaki dengeyi sağlayan devlet stratejisinin bir yansımasıdır.

• Askeri ve Güvenlik Bölgelerinde Satın Alma Yasağı: Bu en önemli ve kesin kısıtlamadır. Yabancı uyrukluların askeri yasak bölgeler, güvenlik bölgeleri veya stratejik alanlarda mülk satın alması tamamen yasaktır. Bu bölgeler askeri ve güvenlik kurumları tarafından belirlenir ve herhangi bir işlemden önce Tapu Dairesi aracılığıyla mülkün durumunun sorgulanması zorunludur. Bu kısıtlama güvenlik hassasiyetleri nedeniyle getirilmiştir ve istisnası yoktur.

• 30 Hektar Sınırı: Her yabancı uyruklu kişi, Türkiye genelinde en fazla 30 hektar (300.000 metrekare) taşınmaz satın alabilir. Bu kısıtlama daha çok büyük tarım arazileri almayı veya büyük projeler geliştirmeyi hedefleyen büyük yatırımcıları ilgilendirmekte olup, genellikle konut alıcıları için bir engel teşkil etmez.

• Her Bölgede %10 Sınırı: Yabancı uyrukluların bir ilçede satın aldıkları toplam mülk alanı, o ilçedeki özel mülkiyete konu alanın %10'unu geçemez. Bu kural da yabancı mülkiyetinin belirli bir bölgede aşırı yoğunlaşmasını önlemek ve yerel sosyal dokuyu korumak amacıyla getirilmiştir.

İlk Strateji: Satın Alma Amacının Belirlenmesi

Mülk aramaya başlamadan ve satın alma sürecine girmeden önce atılması gereken ilk ve en önemli adım, bu yatırımdan beklentinizin ve amacınızın tam olarak belirlenmesidir. Bu sorunun cevabı yasal yolu, finansal gereklilikleri ve sizin için uygun mülk türünü belirleyecektir. Ana hedefler üç kategoriye ayrılabilir:

1. Sadece Yatırım: Amacınız değer artışı veya kira geliri elde etmekse, bölgenin büyüme potansiyeli, kira talebi ve vergi muafiyetleri (örneğin 5 yıl sonra sermaye kazancı vergisinden muafiyet) öncelik kazanır.

2. Oturum İzni: Amacınız Türkiye'de yaşamak ve imkanlarından yararlanmaksa, gayrimenkul ikamet iznine uygun bir mülk aramalısınız. Bu yolun değer ve mülk türü açısından özel gereklilikleri vardır ve bir sonraki bölümde detaylıca incelenecektir.

3. Vatandaşlık ve Pasaport: Nihai hedefiniz kendiniz ve aileniz için Türk vatandaşlığı almaksa, asgari yatırım tutarı, satıcı türü ve uzun vadeli taahhütleri içeren çok daha sıkı ve belirli kuralları takip etmeniz gerekir.

Bu ilk aşamada yapılacak yanlış bir seçim, sizi hedefinize (örneğin oturum veya vatandaşlık) ulaştırmayacak bir mülkü satın almanıza neden olabilir. Bu nedenle, amacı netleştirmek başarılı bir yatırımın temel taşıdır.

İki Ana Yol: Gayrimenkul Yoluyla İkamet veya Vatandaşlık

Türkiye'de mülk satın almak iki tamamen farklı göçmenlik sonucuna yol açabilir: Yenilenebilir İkamet İzni veya Daimi Vatandaşlık. Bu iki yol, asgari yatırım tutarı, izin verilen mülk türü, yasal şartlar ve sağlanan haklar açısından temel farklılıklara sahiptir. Bilinçli bir karar vermek için bu farkları anlamak şarttır.

Birinci Yol: Gayrimenkul İkamet İzni (Yenilenebilir)

Bu yol, Türkiye'de yaşamayı planlayan ancak mutlaka pasaport almak istemeyen kişiler için uygundur. "Taşınmaz mal edinimi yoluyla turistik ikamet" olarak da bilinen bu izin, mülk kişinin mülkiyetinde kaldığı sürece yenilenebilen kısa süreli bir ikamet iznidir.

• Temel Şart: Bu yol için kilit şart, en az 200.000 USD değerinde bir konut satın almaktır. Ekim 2023 itibarıyla yürürlüğe giren bu kural, 75.000 dolarlık eski kuralın yerini almıştır. Bu artış, Türk hükümetinin daha ciddi yatırımcıları çekme ve mülk alımının sadece ikamet için araçsallaştırılmasını önleme yönündeki yeni yaklaşımını göstermektedir.

• Değerleme Hakkında Kritik Not: Yeni kurallara göre, uygunluk için dikkate alınan tutar, Resmi Tapu Senedinde (Tapu) kayıtlı satış bedelidir. Bu tutar, tapu devir günündeki Merkez Bankası döviz satış kuruna göre en az 200.000 USD'ye denk gelmelidir. Daha yüksek bir değer gösterebilecek Ekspertiz Raporuna güvenmek bu amaç için yeterli değildir ve bu geçmişe göre önemli bir değişikliktir.

• Haklar ve Şartlar: Bu ikamet izni genellikle bir veya iki yıllık verilir ve kolayca yenilenebilir. Alıcının eşini ve 18 yaş altı çocuklarını da kapsar ve onlara Türkiye'de yaşama ve okullarda eğitim görme izni verir. Ancak, bu tür bir ikamet izni tek başına çalışma hakkı vermez; yasal istihdam için kişinin ayrıca Çalışma İzni alması gerekir.

• Daimi İkamete Giden Yol: Bu yöntemle (veya diğer yöntemlerin kombinasyonuyla) Türkiye'de 8 yıl kesintisiz ve yasal olarak ikamet ettikten sonra, kişi sosyal yardım almama ve kamu güvenliği için tehdit oluşturmama gibi diğer şartları da sağlaması koşuluyla Süresiz (Daimi) İkamet İzni için başvuruda bulunabilir.

İkinci Yol: Türk Vatandaşlığı ve Pasaportu (Yatırım)

Bu yol, yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı ve pasaportu almanın en hızlı ve en kesin yoludur ve tam vatandaşlık haklarını ve uluslararası avantajları arayan kişiler için tasarlanmıştır.

• Temel Şart: Bu programın temel şartı, toplamda en az 400.000 USD değerinde gayrimenkul yatırımı yapmaktır. Bu tutar 2022 yılında 250.000 dolardan artırılmıştır ki bu da programın küresel düzeyde olgunlaştığını ve itibarının arttığını göstermektedir.

• Hayati ve Vazgeçilmez Şartlar: Bu yolda başarı, her biri hayati önem taşıyan ve uyulmaması durumunda vatandaşlık başvurusunun reddedilmesine yol açabilecek birkaç kilit şartın titizlikle yerine getirilmesine bağlıdır:

  1. 3 Yıl Satmama Taahhüdü: Yatırımcı, satın alınan mülkü (veya mülkleri) satın alma tarihinden itibaren en az üç yıl boyunca satmamayı taahhüt etmelidir. Bu taahhüt tapu senedine şerh olarak işlenir ve ihlali vatandaşlığın iptaline yol açar.

  2. Türk Vatandaşından Satın Alma: Mülk, gerçek bir kişi veya aslen Türk vatandaşı olan bir şirketten satın alınmalıdır. Başka bir yabancı uyrukludan veya yatırım yoluyla Türk vatandaşı olmuş bir kişiden mülk satın almak bu program için kabul edilmez. Bu kural, Türkiye ekonomisine yeni sermaye girişini sağlamak için konulmuştur.

  3. Tek İsimli Tapu: Bir aile için (ana başvuru sahibi, eş ve 18 yaş altı çocuklar), tapu senedi %100 tek bir kişi (ana başvuru sahibi) adına olmalıdır. Eşler arasında olsa bile ortak veya hisseli tapular vatandaşlık başvurusu için kabul edilmez. Bu, birçok başvuru sahibinin bilmediği çok önemli teknik bir detaydır.

• Programın Esnekliği: Sadece konutla sınırlı olan ikamet yolunun aksine, vatandaşlık programı için konut, ticari, ofis veya hatta arsa dahil her türlü mülk satın alınabilir. Ayrıca, başvuru sahibi tek bir pahalı mülk yerine, toplam değerleri en az 400.000 dolara ulaşması koşuluyla daha düşük değerli birkaç mülk satın alabilir.

• Vatandaşlık Avantajları: Bu program ana başvuru sahibini, yasal eşini ve 18 yaş altı tüm çocuklarını kapsar. Vatandaşlık alındıktan sonra, bu kişiler oy kullanma, eğitim ve ücretsiz sağlık hizmetleri, çalışma iznine ihtiyaç duymadan çalışma imkanı ve en önemlisi 120'den fazla ülkeye vizesiz seyahat imkanı sağlayan Türk pasaportu dahil olmak üzere bir Türk vatandaşının tüm haklarına sahip olurlar.

Özellik	Gayrimenkul İkamet Yolu	Yatırım Yoluyla Vatandaşlık
Nihai Hedef	Yenilenebilir ikamet ve Türkiye'de yaşam	Daimi vatandaşlık ve Türk pasaportu
Minimum Yatırım	200.000 USD	400.000 USD
İzin Verilen Mülk Türü	Sadece Konut	Konut, Ticari, Ofis, Arsa
Satmama Taahhüdü	Zorunlu değil (Ancak ikameti yenilemek için mülkiyet korunmalı)	3 Yıl satmama taahhüdü (Zorunlu)
Satıcı Şartı	Kısıtlama yok	Aslen Türk vatandaşı olmalı
Tapu Türü	Ortak olabilir	%100 tek kişi (ana başvuru sahibi) adına olmalı
Aile Kapsamı	Eş ve 18 yaş altı çocuklar	Eş ve 18 yaş altı çocuklar
Verilen Haklar	İkamet, eğitim hakkı	Tüm vatandaşlık hakları (çalışma, oy, eğitim, sağlık)
Sonuç	Yenilenebilir İkamet Kartı (Kimlik)	Türk Kimliği ve Pasaportu

Türkiye'de Mülk Satın Alma Süreci: Adım Adım Rehber

Yabancılar için Türkiye'de mülk satın alma süreci, yasal ve şeffaf olmasına rağmen, dikkatle takip edilmesi gereken birçok idari adımı içerir. Bu adımları sırasıyla ve tam bilgiyle tamamlamak, güvenli ve sorunsuz bir işlemi garanti eder. Tüm süreç dört ana aşamaya ayrılabilir.

Satın Alma Öncesi (Hazırlık)

Bu aşama araştırma ve planlamayı içerir ve başarılı bir satın almanın temel taşıdır.

• Araştırma ve Mülk Seçimi: İlk adım, bütçe, yaşam tarzı ve satın alma amacına göre şehir ve mahalle seçimidir. Toplu taşımaya erişim, eğitim merkezleri, sağlık tesisleri ve işyerine veya kişisel ilgi alanlarına yakınlık gibi faktörler göz önünde bulundurulmalıdır.

• Danışman ve Avukat Tutma: Yabancı bir alıcı için, güvenilir bir emlak danışmanı ve yabancıların emlak ve göçmenlik işlerinde uzmanlaşmış bağımsız bir avukatla çalışmak bir tavsiye değil, bir zorunluluktur. Avukat, mülk belgelerinin hukuki incelemesini yapmak, sözleşme taslağını hazırlamak ve alıcının çıkarlarını korumakla görevlidir.

• Hukuki Ön İnceleme: Avukatınız, mülkün ipotek, vergi borcu veya satışa engel yasal kısıtlamalar gibi herhangi bir hukuki sorunu olmadığından emin olmak için mülkün yasal durumunu incelemelidir.

İdari Hazırlık Aşaması

Herhangi bir sözleşme imzalamadan önce, Türkiye'de gerekli idari altyapıyı hazırlamalısınız.

• Vergi Numarası Alma: Bu vergi kimlik numarası, Türk idari sistemine giriş anahtarınızdır. Banka hesabı açmak, tapu devri yapmak ve abonelikleri üzerine almak için gereklidir. Vergi numarası, en yakın Vergi Dairesine gidilerek ve geçerli pasaportun fotokopisi sunularak dakikalar içinde kolayca alınabilir.

• Banka Hesabı Açma: Mülk alımıyla ilgili tüm ödemeler bankacılık sistemi üzerinden ve resmi olarak yapılmalıdır. Nakit ödeme, özellikle vatandaşlık programı için kabul edilmez ve yüksek risk taşır. Hesap açmak için pasaport ve vergi numarasına ihtiyacınız vardır. Alıcının kişisel hesabından satıcının resmi hesabına para transferi, işlemin şeffaflığını garanti eder.

İşlem ve Sözleşme Aşaması

Hazırlık aşamalarından sonra, işlemin ana aşamasına geçersiniz.

• Satış Sözleşmesi (Ön Sözleşme): Genellikle alıcı ve satıcı arasında, nihai fiyat, kaparo miktarı, ödeme planı, mülk teslim şartları ve tarafların taahhütlerini yerine getirmemesi durumundaki cezalar gibi işlem detaylarını belirleyen bir ön sözleşme imzalanır. Bu sözleşme şeffaf bir şekilde hazırlanmalı ve mutlaka avukatınız tarafından incelenip onaylanmalıdır.

• Ekspertiz Raporu Alma: Daha önce belirtildiği gibi, bir tarafın yabancı olduğu tüm işlemlerde bu raporun alınması zorunludur. Devlet onaylı şirketler tarafından hazırlanan bu rapor, mülkün gerçek değerini belirler ve bazı maliyetlerin hesaplanmasına temel oluşturur.

• Para Transferi: Sözleşme imzalandıktan ve ekspertiz raporu onaylandıktan sonra, satın alma bedeli anlaşmaya göre satıcının banka hesabına transfer edilir. Vatandaşlık programı için, paranın alıcının hesabından satıcının hesabına geçtiğini gösteren resmi ve ıslak imzalı banka dekontları, Göç İdaresi'ne sunulacak hayati belgelerdendir.

Nihai Aşama: Tapu Devri

Bu aşama, satın alma sürecinin zirvesi ve mülkiyetin resmi transferidir.

• Tapu Randevusu Alma: Belgeler tamamlandıktan ve ödeme yapıldıktan sonra, satıcı veya vekili Tapu ve Kadastro Müdürlüğü'nden devir günü için randevu alır.

• Vergi ve Harçların Ödenmesi: Nihai imzadan önce, tapu devir harcı (mülk değerinin %4'ü) ve diğer döner sermaye ücretleri ödenmeli ve makbuzu sunulmalıdır.

• Tapu Dairesinde Hazır Bulunma: Belirlenen gün ve saatte, alıcı ve satıcı (veya yasal vekilleri) Tapu Dairesinde hazır bulunmalıdır. Eğer alıcı Türkçe bilmiyorsa, Tapu Dairesi tarafından onaylı yeminli bir tercümanın bulunması zorunludur.

• İmza ve Yeni Tapu Senedinin Alınması: Tarafların kimlik doğrulaması ve belgelerin memur tarafından onaylanmasından sonra, nihai belgeler imzalanır ve alıcı adına düzenlenen yeni Tapu Senedi teslim edilir. Bu senedin merkezi sisteme kaydedilmesiyle satın alma süreci resmen sona erer. Tüm bu süreç, mülk seçiminden tapu alımına kadar, belgeler tamamsa genellikle 3 ila 5 hafta sürer.

Belgelerin ve Temel Terimlerin Deşifresi

Türkiye emlak piyasası, her yabancı alıcının anlaması gereken kendine özgü terimlere ve belgelere sahiptir. Bu belgeler sadece idari kağıtlar değil, risk değerlendirmesi ve yatırım güvenliği için hayati araçlardır. Tapu türleri arasındaki farkı veya iskanın önemini anlamamak, ciddi mali sonuçlar doğurabilir.

Tapu Senedi

Tapu, Türkiye'de bir taşınmazın mülkiyetini kanıtlayan tek resmi ve yasal belgedir. Noterde yapılanlar dahil başka hiçbir anlaşma veya sözleşme mülkiyet devri anlamına gelmez. Bu belge Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından verilir. Alıcıların karşılaşacağı iki ana tapu türü şunlardır:

• Kat İrtifakı: Bu tapu türü genellikle inşaat halindeki veya yeni tamamlanmış ancak henüz İskan belgesini almamış projeler için düzenlenir. Bu belge, projenin üzerine inşa edildiği arsada belirli bir paya sahip olduğunuzu ve o projede belirli bir dairenin size ait olduğunu gösterir. Geçerli bir tapu olsa da, binanın yasal sürecinin henüz tamamlanmadığını gösterir.

• Kat Mülkiyeti: Bu, en eksiksiz ve en güvenilir tapu türüdür. Bu tapunun verilmesi, binanın tamamen belediye kurallarına ve yönetmeliklerine uygun olarak inşa edildiğini ve Yapı Kullanma İzin Belgesi'ni (İskan) aldığını gösterir. Bu belge, satın alınan bağımsız bölüm (daire, villa) üzerindeki kesin ve koşulsuz mülkiyetinizi onaylar. Kat Mülkiyeti tapusuna sahip bir mülk satın almak çok daha az risklidir.

Ekspertiz Raporu (Gayrimenkul Değerleme Raporu)

Bu rapor, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) lisanslı uzmanlar tarafından hazırlanan resmi bir mülk değerlendirmesidir. 2019'dan itibaren, alıcının yabancı olduğu tüm işlemlerde bu raporun sunulması zorunlu hale gelmiştir.

• Raporun İçeriği: Bu kapsamlı belge fiyatlandırmanın ötesinde bilgiler içerir: Tapu bilgileri, mülkün harita üzerindeki tam konumu, iç ve dış fotoğraflar, bölgedeki benzer mülklerle fiyat karşılaştırması ve en önemlisi, mülkün herhangi bir borç, ipotek veya tescil sorunu olup olmadığının yasal incelemesi.

• Önemi ve Gerekliliği: Bu rapor iki ana amaçla hazırlanır: Birincisi, yabancı alıcıyı gerçek dışı fiyatlandırma ve dolandırıcılığa karşı korumak. İkincisi, devlete vergilerin hesaplanması ve mülkün ikamet ve vatandaşlık programlarına uygunluğunun teyidi için şeffaf bir değer temeli sunmak. Bu rapor olmadan tapunun yabancı alıcıya devri mümkün değildir.

• Maliyet ve Geçerlilik: Ekspertiz raporunun maliyeti genellikle 2000-3000 TL arasındadır ve alıcı tarafından ödenir. Bu raporun işlem için geçerlilik süresi sınırlıdır (yürürlükteki yönetmeliklere bağlı olarak genellikle bir hafta ile üç ay arası), bu nedenle tapu devrine yakın bir zamanda hazırlanmalıdır.

İskan (Yapı Kullanma İzin Belgesi)

İskan, inşaatın tamamen bitmesi ve belediye tarafından denetlenmesi sonucunda verilen bir izin belgesidir. Bu belge, binanın onaylı projelere, inşaat kurallarına, güvenlik yönetmeliklerine ve deprem dayanıklılık standartlarına uygun olarak yapıldığını teyit eder.

• Hayati Önemi: İskanın önemi göz ardı edilemez. İskanı olmayan bir mülk, yasal olarak "tamamlanmamış bina" (inşaat) sayılır. İskan olmamasının en önemli sonucu, malik adına resmi ve daimi su, elektrik ve gaz aboneliklerinin alınamamasıdır. Bu durumda, sakinler daha yüksek tarifeli ve her an kesilme riski olan şantiye aboneliklerini kullanmak zorunda kalırlar. Ayrıca, tapunun Kat İrtifakı'ndan Kat Mülkiyeti'ne dönüştürülmesi İskan olmadan mümkün değildir. İskansız mülk almak, gelecekte yasal sorunlara ve öngörülemeyen maliyetlere yol açabilecek büyük bir risktir.

Zorunlu Deprem Sigortası (DASK)

DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu), Türkiye'deki tüm konutlar için zorunlu olan ve deprem ile deprem kaynaklı (yangın, yer kayması, tsunami gibi) maddi hasarları kapsayan bir sigortadır.

• Yasal Zorunluluk: Geçerli bir DASK poliçesine sahip olmak, tapu devri ve su-elektrik aboneliklerinin açılması dahil her türlü resmi emlak işlemi için temel ön koşullardan biridir. Bu sigortanın ücreti yıllıktır ve mülkün metrekaresine, yapı türüne ve konumuna göre değişir, ancak genel olarak maliyeti yüksek değildir.

Bu dört belge yasal ve değersel bir zincir oluşturur. İskan'ın varlığı tam Kat Mülkiyeti tapusu için şarttır. Ekspertiz Raporu işlem için gerçek değeri şeffaflaştırır ve DASK nihai Tapu devri için kaçınılmaz bir ön koşuldur. Bu karşılıklı bağımlılığı anlamak, alıcının riskleri daha geniş bir perspektifle değerlendirmesine ve sermayesini korumasına yardımcı olur.

Mali Yol Haritası: Masraflar, Vergiler ve Yükümlülükler

Mülk satış fiyatı, bir yatırımcının dikkate alması gereken toplam maliyetin sadece bir kısmıdır. Yan giderler, vergiler ve devam eden mali yükümlülükler nihai bütçeyi önemli ölçüde etkileyebilir. Bu maliyetlerin dikkatli planlanması, satın alma sürecinde ve sonrasında nakit akışı sorunlarını önler.

Satın Alma Sırasındaki Tek Seferlik Masraflar

Bu masraflar genellikle mülk değerinin bir yüzdesidir ve tapu devri sırasında ödenmelidir.

• Tapu Harcı: Bu vergi, tapu senedinde beyan edilen değerin %4'üne eşittir. Kanunen bu tutar alıcı ve satıcı arasında eşit olarak (%2 alıcı, %2 satıcı) ödenmelidir. Ancak Türkiye piyasa teamüllerine göre genellikle bu tutarın tamamı alıcı tarafından ödenir. Bu konu pazarlık aşamasında ve ön sözleşmede netleştirilmelidir.

• Katma Değer Vergisi (KDV): Bu vergi, genellikle doğrudan inşaat şirketinden alınan yeni mülkler için geçerlidir. Türkiye'de standart KDV oranı %20'dir (bazı durumlarda %10). Ancak konutlar için, net metrekare ve arsa değerine bağlı olarak indirimli oranlar uygulanabilir.

  • Yabancı Alıcılar İçin Önemli Muafiyet: Yabancı yatırımcılar için büyük bir avantaj, KDV muafiyetidir. Kanuna göre, Türkiye'de ikamet etmeyen ve ilk mülkünü alan yabancılar, mülk bedelini döviz olarak yurt dışından Türkiye'ye getirmeleri şartıyla bu vergiden muaf tutulabilirler. Bu muafiyet, özellikle pahalı mülk alımlarında önemli tasarruf sağlar.

• Yan Giderler: Ana vergilerin yanı sıra, çeşitli idari ve hizmet giderleri de vardır:

  • Emlakçı Komisyonu: Genellikle satış fiyatının %2'si ile %4'ü arasındadır + komisyon üzerinden KDV.

  • Ekspertiz Raporu Ücreti: Belirtildiği gibi, yaklaşık 2000-3000 TL civarındadır.

  • Noter ve Tercüme Masrafları: Pasaport ve diğer belgelerin tercümesi ve tapu devrinde yeminli tercüman ücretini içerir; toplamda yaklaşık 1000 dolar civarında olabilir.

  • DASK Ücreti: Tapu devrinden önce ödenmesi gereken yıllık ve nispeten düşük bir tutardır.

  • Döner Sermaye Harcı: Tapu dairesinde alınan sabit bir tutardır.

Satın Alma Sonrası Cari Giderler

Türkiye'de mülk sahipliği yıllık ve aylık giderleri beraberinde getirir.

• Yıllık Emlak Vergisi: Belediyeler tarafından tahsil edilir ve oranı düşüktür. Büyükşehirlerdeki konutlar için bu oran, belediyede kayıtlı değerin %0.2'sidir ve yıl içinde iki taksit halinde ödenir.

• Aylık Aidat: Mülkünüz bir sitede yer alıyorsa, havuz, spor salonu, güvenlik, temizlik ve peyzaj gibi ortak alanların bakım giderleri için aylık bir ödeme yapmalısınız. Bu tutar sitenin olanaklarına ve büyüklüğüne göre değişir.

• Abonelik Giderleri: Tüketime dayalı olarak hesaplanan ve aylık ödenen su, elektrik ve gaz faturalarıdır.

Değer Artış Kazancı Vergisi

Bu vergi, emlak piyasasındaki spekülasyonu kontrol etmek için konulmuştur.

• 5 Yıl Kuralı: Eğer malik, mülkünü satın alma tarihinden itibaren 5 yıl içinde satarsa, bu işlemden elde edilen "net kar" üzerinden değer artış kazancı vergisi ödemek zorundadır. Net kar, satış fiyatı (masraflar düşüldükten sonra) ile alış fiyatı (yıllık enflasyon oranına göre düzeltilmiş) arasındaki farktan elde edilir. Vergi oranı, kar miktarına bağlı olarak artan oranlıdır (%15'ten %40'a kadar).

• 5 Yıl Sonra Muafiyet: En önemli nokta şudur ki, eğer mülk satın alma tarihinden itibaren tam 5 yıl geçtikten sonra satılırsa, malik bu vergiden tamamen muaftır. Bu kural, Türkiye emlak piyasasında uzun vadeli yatırımı teşvik eder.

Masraf Türü	Açıklama	Tahmini Tutar/Oran	Ödeme Zamanı
Tek Seferlik Masraflar	Satın Alma Sırasında
Mülk Satış Fiyatı	Ana işlem tutarı	Anlaşmalı	Sözleşmeye göre
Tapu Harcı	Tapu Değerinin %4'ü	%4	Tapu devir günü
KDV	Yeni mülkler için (Yabancılara muafiyet mümkün)	%1 - %20	İnşaat şirketiyle anlaşmaya göre
Emlakçı Komisyonu	Acente ücreti	%2 - %4 + KDV	Tapu devir günü
Ekspertiz Raporu	Yabancılar için zorunlu	2000 - 3000 TL	Tapu devrinden önce
İdari Masraflar	Noter, tercüme, tercüman, harçlar	Yaklaşık 1000 - 1500 USD	Süreç boyunca
DASK	İlk yıl zorunlu sigorta	Mülke göre	Tapu devrinden önce
Cari Giderler	Satın Alma Sonrası
Yıllık Emlak Vergisi	Belediye Vergisi	Mülk değerinin %0.2'si (Büyükşehir)	Yıllık (İki taksit)
Aidat	Ortak alan bakım giderleri	Değişken (Aylık)	Aylık
Faturalar	Su, Elektrik, Gaz	Tüketime göre	Aylık
DASK Yenileme	Zorunlu sigorta yenileme	Mülke göre	Yıllık

Hayati Hususlar ve Risk Yönetimi

Yabancı bir ülkenin emlak piyasasına girmek, yerel yasalara, dile ve iş kültürüne aşina olmamaktan kaynaklanan riskleri beraberinde getirir. Uluslararası bir alıcı için bu riskler, yasal ve idari sistem farklılıkları nedeniyle daha yüksek olabilir. Bu zorlukların farkında olmak ve temkinli bir yaklaşım benimsemek, sermayeyi korumanın ve hedeflere ulaşmanın anahtarıdır.

İkamet İçin Yasaklı Bölgeler

Türkiye'nin göçmenlik yasalarındaki en önemli ve güncel gelişmelerden biri, ikamet izni verilmesi için "Yasaklı Bölgelerin" belirlenmesidir.

• Yasanın Mahiyeti: Son yıllarda, büyük şehirlerin bazı mahallelerindeki yabancı nüfus yoğunluğunun artması nedeniyle, Türk hükümeti yaklaşık 1200 mahalleyi içeren bir liste açıklamış ve bu mahallelerde yabancılara yeni kısa dönem ikamet izni (turistik, öğrenci ve gayrimenkul ikameti dahil) verilmesini yasaklamıştır. Bu liste, İstanbul'un Esenyurt, Fatih, Beylikdüzü, Avcılar, Şişli ve Başakşehir gibi popüler ilçelerinin geniş bölümlerini içermektedir.

• Kilit Nokta ve Önemli Ayrım: Bu kuralın çok ince bir detayı vardır:

  1. İkamet Hedefi İçin: Eğer bu yasaklı mahallelerden birinde (değeri 200.000 doların üzerinde olsa bile) bir mülk satın alırsanız, bu mülke dayanarak ikamet izni başvurusu yapamazsınız. Satın almanız sadece bir yatırım olarak kalır ve ikamet kartı (Kimlik) almanızı sağlamaz.

  2. Vatandaşlık Hedefi İçin: Bu kısıtlama vatandaşlık programı (400.000 dolarlık yatırım) için geçerli değildir. Türkiye'nin herhangi bir bölgesinde, ikamet için yasaklı bölgelerde bile mülk satın alabilir ve vatandaşlık başvurusunda bulunabilirsiniz. Bu ayrım hayati önem taşır; bunu bilmemek, ikamet hedefleyen birinin tüm sermayesini kendisini hedefine ulaştırmayacak bir mülke yatırmasına neden olabilir.

Mülk Üzerindeki Borç ve İpotek Kontrolü

İpotek, bir mülkün bankadan alınan kredi veya gerçek/tüzel kişilere olan borç karşılığında teminat olarak gösterilmesi anlamına gelir. Tapu senedinde ipotek bulunması, mülkün alıcıya kesin devrini engeller.

• Sorgulama: Herhangi bir ödeme yapmadan önce, avukatınızın ilk görevi Tapu Dairesi'nden mülkün tapu durumunu sorgulamaktır. Resmi tapu kayıtlarında her türlü ipotek, borç veya yasal kısıtlama şeffaf bir şekilde belirtilir.

• İpotekli Mülk Satın Alma: Banka ipoteği olan bir mülkü satın almak imkansız değildir ancak daha karmaşık bir süreçtir. Bu durumda genellikle banka ile koordineli olarak satın alma bedelinin bir kısmı doğrudan borcun kapatılması ve ipoteğin kaldırılması için kullanılır, kalanı satıcıya ödenir. Bu süreç mutlaka avukat gözetiminde ve detaylı üçlü sözleşmelerle yürütülmelidir.

Yabancılar İçin Miras Hukuku

Yabancı yatırımcıların endişelerinden biri, vefat sonrası mülklerinin durumudur. Türkiye'de taşınmaz mallar (gayrimenkuller) için miras hukuku, "mülkün bulunduğu yer hukuku" (Lex situs) ilkesine tabidir. Bu, merhumun uyruğuna bakılmaksızın, bu ülkede bulunan mülkün paylaşımına Türk kanunlarının hükmedeceği anlamına gelir.

• Yasal Paylaşım: Vasiyetname yoksa, mallar Türk Medeni Kanunu'na göre yasal mirasçılar (eş ve çocuklar) arasında paylaştırılır. Bu kanuna göre kız ve erkek çocukların mirastan aldıkları pay eşittir.

• Vasiyetname Düzenleme: Yabancı uyruklular, Türkiye'deki noterlere başvurarak ve resmi bir vasiyetname düzenleyerek, mal paylaşımlarını yasal sıralamanın aksine belirleme hakkına sahiptir. Bu vasiyetname yasal olarak geçerli ve bağlayıcı olacaktır.

18 Yaş Üstü Çocuklar Sorunu

Türkiye'de mülk satın alma yoluyla ikamet ve vatandaşlık programları, otomatik olarak sadece ana başvuru sahibinin eşini ve 18 yaş altı çocuklarını kapsar. Başvuru sırasında 18 yaşında veya daha büyük olan çocuklar, bağımsız bireyler olarak kabul edilir ve ebeveynlerinin dosyasına dahil edilemezler.

• Mevcut Çözümler: Bu durum, yetişkin çocukları olan ailelerin temel zorluklarından biridir. Bu çocuklar için yasal çözümler şunlardır:

  1. Öğrenci İkameti: En yaygın ve basit yol, çocuğun Türkiye'deki saygın bir üniversiteye kaydolması ve öğrenci ikameti almasıdır.

  2. Bağımsız Yatırım: Çocuğun mali gücü varsa, bağımsız olarak mülk satın alabilir (200 veya 400 bin dolarlık alt limitlere uyarak) ve kendi ikamet veya vatandaşlık dosyasını oluşturabilir.

  3. Diğer İkamet Yöntemleri: Şirket kurma veya çalışma izni alma gibi kendi karmaşıklıkları olan başka ikamet yöntemleri de mevcuttur.

Bu riskler ve hususlar, Türkiye'de mülk satın alma sürecinin, özellikle yabancı bir alıcı için basit bir işlemden çok daha fazlası olduğunu göstermektedir. Bilgisiz alıcı ile satıcı veya yerel aracılar arasındaki bilgi asimetrisi, ciddi sorunlara zemin hazırlayabilir. Bu nedenle, bir yatırımcı için en büyük risk, hukuki masraflardan tasarruf etmeye çalışmak ve karşı tarafa araştırmadan güvenmektir. Bağımsız ve uzman bir avukat tutmak, ek bir maliyet değil, riski yönetmek ve yatırım güvenliğini sağlamak için en önemli araçtır.

Sonuç ve Nihai Kontrol Listesi

Türkiye'de mülk satın almak, yeterli araştırma, dikkatli planlama ve doğru hukuki danışmanlık ile yapıldığında, çok güvenli, karlı bir yatırım ve daimi ikamet veya vatandaşlık gibi göçmenlik hedeflerine ulaşmanın bir yolu olabilir. Bu ülke, yabancı yatırımcılar için şeffaf yasal çerçeveler sunarak cazip fırsatlar sağlamıştır. Ancak bu yolda başarı, ikamet ve vatandaşlık yolları arasındaki temel farkların derinlemesine anlaşılmasını, mali ve idari gerekliliklerin bilinmesini ve mevcut risklerin akıllıca yönetilmesini gerektirir.

Bu rehberin en kilit noktaları şunlardır:

• Amacınızı Belirleyin: Konuta 200.000 dolarlık yatırımla ikamet mi, yoksa özel şartlarıyla 400.000 dolarlık yatırımla vatandaşlık mı istediğinize karar verin.

• Belgeler Değerlendirme Aracınızdır: Tapu türleri arasındaki farkı, İskan belgesinin önemini ve Ekspertiz raporunun içeriğini ciddiye alın. Bu belgeler yatırımınızın yasal sağlığını ve gerçek değerini belirler.

• Kapsamlı Bütçeleme Yapın: Yan giderlerin (vergiler, komisyonlar, idari masraflar) mülkün nihai fiyatına %8 ila %10 ekleyebileceğini unutmayın.

• Gizli Risklerin Farkında Olun: İkamet için yasaklı bölgeleri, mülk üzerinde ipotek olasılığını ve 18 yaş üstü çocuklarla ilgili zorlukları asla göz ardı etmeyin.

Son olarak en önemli tavsiye, sadece satıcı veya emlakçı tarafından sunulan bilgilere güvenmemektir. Yabancıların gayrimenkul işlerinde uzmanlaşmış bağımsız bir avukat tutmak, çıkarlarınızı korumanın ve güvenli bir işlem yapmanın en iyi garantisidir.

Güvenli Satın Alma İçin Nihai Kontrol Listesi

Nihai imzayı atmadan ve parayı transfer etmeden önce, aşağıdaki maddelerin hepsini kontrol ettiğinizden ve tamamladığınızdan emin olun:

• Amaç: Nihai hedefimi (İkamet veya Vatandaşlık) kesin olarak belirledim.

• Bölge: Bölgenin ikamet hedefim için yasaklı olmadığından tamamen emin oldum.

• Hukuki Danışmanlık: Yabancılar konusunda uzman, bağımsız ve güvenilir bir avukat tuttum.

• İdari Altyapı: Vergi Numarası aldım ve kendi adıma banka hesabı açtım.

• Sorgulamalar: Tapu durumu, İskan belgesi ve mülkün borç veya ipotek durumunu avukatım aracılığıyla sorguladım.

• Vatandaşlık Şartı: (Vatandaşlık başvurusu içinse) Satıcının aslen Türk vatandaşı olduğundan ve tapunun tek isimli olacağından emin oldum.

• Mali Şeffaflık: Tüm ödemeleri sadece resmi banka kanalıyla ve kendi hesabımdan satıcının hesabına yapacağım.

• Bütçe: Mülk fiyatının %8 ila %10'u kadar ek bütçeyi tüm yan giderleri karşılamak için ayırdım.

• Sözleşme: Satış ön sözleşmesi avukatım tarafından tamamen incelendi ve onaylandı.